令和6年1月15日　提出 西都 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西都 -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　史子   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西都市大字三宅字田中２８９５番１５ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 北5m市道 水道、下水 三和交通バス三宅入り 口停留所 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   190 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 三和交通バス三宅入り 口停留所　南西方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西都市のやや郊外に位置する区画整然とした閑静な住宅地域で、県道沿いに立地する郊外型店舗等に近接し、生 活利便性も確保されていることから需要は堅調であり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西都市中心部近郊の住宅地域である。需要者の中心は西都市居住者が大半を占め、圏外からの転入は少 ない。地域人口は減少傾向にあるが、近隣地域が近接する県道沿いには郊外型店舗が集積しており、地価水準の割に生 活利便性が優れることから、需要は堅調である。土地は５００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５０ ０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自己所有目的の取引が大半である。居住の快適性が重視される 住宅地域にあって、収益性を前提とした価格形成がなされておらず、賃貸収入を目的とした収益物件を想定することは 現実的ではないと判断される。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び 前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西都 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響がみられるものの、県内の個 人消費及び雇用情勢は改善しつつある。生産 活動は海外需要の減少などの影響がみられ弱 含みである。 西都市のやや郊外に位置する区画整然とした 閑静な住宅地域で、良好な住環境が維持され ており、地域要因に大きな変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％