令和6年1月15日　提出 串間 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   串間 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 串間市大字西方字平８４２４番１ ②地積 　(㎡) 452   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅を主とした 丘陵地の既成住宅地 域 北5m市道 水道、下水 串間 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ　 市道 交通 施設 串間駅　北西方 900m 法令 規制 （都） ２住居 ⑤地域要因の将 　来予測 串間市役所の北西方に位置する、丘陵地に形成された既成住宅地域である。生活利便性が高いことから需要が認 められ、地価は安定的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は串間市の中心市街地に位置する住宅地域である。主たる需要者は串間市内に通勤・通学する等の生活拠点 がある３０～４０代の子育て世帯が中心になるものと考えられる。交通利便性、生活利便性ともに良好で、また、高台 で災害の危険性も少ないエリアであることから、人口減少や高齢化が進む中でも土地需要は底堅い状況にある。土地は ４００～５００万円程度、新築建売住宅や条件付土地の取引はほとんど見られない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域の取引は自己使用目的のものが中心となっている。アパート等の収益物件は僅少な地域で、適正な賃料事 例を集めることは困難であったため、収益価格の試算は断念した。本件においては、類似地域の規範性が高い取引事例 から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判断し、代表標準地価格及び前年標準地価 格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　串間 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は回復傾向にあるが、物価高が与 える影響は大きい。不動産市況は、中心地で は上昇傾向にあり、郊外では弱含みの状況に ある。 地域要因の大きな変化は見られず、今後も同 様に推移するものと考えられる。地価は横ば いで推移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％