令和6年1月15日　提出 日向 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 9-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市大字財光寺字長江３６７番 ②地積 　(㎡) 958   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫 Ｓ2 工場や事業所の多く 見られる工業地域 東11m市道 水道、下水 財光寺 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中小規模の工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 財光寺駅　北東方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、食品加工工場、事業所を中心に一部住宅も見られる工業地域である。周辺における工業地需要は総 じてやや弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模の工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日向市を中心に門川町、延岡市の中小工場等を中心とする工業地域である。需要者は同一需給圏内の地 縁性を有する法人及び個人事業者が中心になると考えられる。市内の工業地では近年、細島港に近い細島工業団地にお いて工場増設等の動きが見られるが、内陸型の中小工場を中心とする工業地は全般的に需要はやや低調で地価は弱含み である。工業地の取引は少なく、取引価格はバラツキがあり中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、工場や事業所のほか、一部住宅も見られる工業地域である。自用の工場を中心とするため賃貸物件は見ら れず、工場の賃貸事例が収集できないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引事例と の比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比 準価格を標準とし、前年標準地価格との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化を背景とした個人消費や雇 用・所得環境の持ち直しにより県内経済は緩 やかに回復している。 中小工場、事業所を主体とする工業地域であ る。街路条件等比較的良好ではあるものの、 工業地需要は総じて低調で地価は弱含みで推 移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％