別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
日向 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日向 5-4 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.
鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日向市春原町１丁目３１番外
 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 店舗、営業所が多い
市役所に近い商業地
域		 東16m市道 水道、下水 日向市

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南   300 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ　市道 交通

施設		 日向市駅　南西方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、市役所に近い商業地域である。商業地域として熟成しており、需要は底堅く、地価は安定的に推移
していくと考える。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日向市中心部の商業地域ないしは商住混在地域一円で、需要者は地元の個人事業主又は中小法人が中心
である。商況はやや低迷しているが、市役所に近いという優位性を反映し、低位ながら需給は比較的安定し、地価は概
ね横這いで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用店舗が中心で商業事業者向けの賃貸市場に係る成熟の程度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、収益価格は比準価格より低位に求められた。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は
高い。従って、本件においては比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に考慮し、かつ現在の
経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日向 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,900 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[162.2]		 [100.0]
100		 38,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日向市の人口は県平均を若干上回る水準で減
少しており、高齢化率はほぼ同率である。不
動産の取引件数は安定している。


特に目立った地域要因の変化はみられない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日向 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
４５２０６
-87804		 日向市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
b １２３０２
４５２０６
-90235		 日向市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c １２３０６
４５２０６
-94031		 日向市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西11.2m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(80,400)
d １２３０７
４５２０６
-89491		 日向市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,900 		 100
[ 107.8]
37,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,900 
b (　           ) 
48,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
53,594 		 100
[ 107.5]
49,855 
49,900 
c (　           ) 
53,355  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,355 		 100
[ 127.4]
41,880 
41,900 
d (　           ) 
42,352  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,352 		 100
[ 115.0]
36,828 
36,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,500 円／㎡]  



日向 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,195,048 
598,356 
2,596,692 
2,333,020 
263,672 		 （　0.9443）
248,985 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,882,059 円　　　　（　     28,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日向 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   169 ㎡      9.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同類の収益物件の貸室面積比を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
80.0 
56.00 
2,300 
128,800 		 4.0  515,200 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
70.00 
85.0 
59.50 
1,200 
71,400 		 2.0  142,800 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
70.00 
85.0 
59.50 
1,200 
71,400 		 2.0  142,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
83.3 
175.00 

271,600 		 800,800 
0 
⑨年額支払賃料        271,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,259,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当のため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,259,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       167,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,187,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           800,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,608 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,195,048 円　　　　（　        18,906 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日向８９８１（
収）
　　　　-1		 1,299  
(   1,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,237 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,202 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 日向８９８１（
収）
　　　　-2		 1,112  
(   1,110) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,171 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日向 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,000 円  　　　　     31,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 100,656 円  　　　        3,355,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,200 円  　　　　     31,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        47,100 円  　　　　     31,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,400 円  　　　　     31,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         598,356 円　（　　　　　　         3,541 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,333,020 円  
（　　　　　        13,805 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,195,048 円      
②総費用 598,356 円      
③純収益　①－② 2,596,692 円      
④建物等に帰属する純収益 2,333,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 263,672 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 248,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,473 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,882,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日向 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日向市春原町一丁目３１番
 3526000059609-0000
2 　日向市大字富高字春原７４５３番２
 3526000155165-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
日向 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日向 5-4 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.
鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日向市春原町１丁目３１番外
 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 店舗、営業所が多い
市役所に近い商業地
域		 東16m市道 水道、下水 日向市

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南   300 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 日向市駅　南西方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、店舗等を中心に一部住宅も見られる商業地域である。市役所等の公共施設との距離が近く、商業地
需要は比較的堅調で地価は横ばいで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日向市駅周辺及びその近郊に形成される商業地域一帯である。需要者の中心は日向市に地縁性を有する
個人及び法人事業者が大半を占めており、一部県内外に資本力を持つ企業も見られる。市役所、図書館等の公共施設と
近く、商況は安定しており、商業地需要は堅調で地価は横ばいである。商業地の取引は少なく、事情を含むものも多い
ため中心となる価格帯を見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗、営業所が多く見られる商業地域である。自用の店舗が中心となっており、土地価格に見合う賃料水
準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との比較により
求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準
とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日向 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,900 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[162.2]		 [100.0]
100		 38,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化を背景とした個人消費や雇
用・所得環境の持ち直しにより県内経済は緩
やかに回復している。


店舗、事務所、ホテル等が見られる市役所に
近い商業地域である。各種公共施設等との接
近性から需要は堅調で地価は安定的に推移し
ている。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日向 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
４５２０６
-89491		 日向市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b １２３０３
４５２０６
-80318		 日向市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
近商

(80,300)
c １２２０９
４５２０６
-82075		 日向市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m県道、
中間画地
準工
特別用途地区
(70,200)
d １２３０２
４５２０６
-90235		 日向市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,352  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,352 		 100
[ 112.0]
37,814 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,800 
b (　           ) 
45,126  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,126 		 100
[ 116.8]
38,635 
38,600 
c (　           ) 
33,233  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,233 		 100
[  84.8]
39,190 
39,200 
d (　           ) 
48,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
53,594 		 100
[ 128.1]
41,838 
41,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,500 円／㎡]  



日向 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,127,944 
596,141 
2,531,803 
2,333,020 
198,783 		 （　0.9717）
193,157 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,787,392 円　　　　（　     22,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日向 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ3 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   169 ㎡      9.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～３階は共同住宅シングルタイプ（面積約３０㎡）を想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 類似の賃貸物件を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
80.0 
56.00 
2,292 
128,352 		 4.0  513,408 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
70.00 
85.0 
59.50 
1,146 
68,187 		 2.0  136,374 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
70.00 
85.0 
59.50 
1,146 
68,187 		 2.0  136,374 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
83.3 
175.00 

264,726 		 786,156 
0 
⑨年額支払賃料        264,726 円　×　12ヶ月　＝　       3,176,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,176,712 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       164,236 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,120,476 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           786,156 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,468 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,127,944 円　　　　（　        18,509 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 日向８９８１（
収）
　　　　-2		 1,112  
(   1,110) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,161 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,148 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,146 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 日向８４０５（
収）
　　　　-4		 1,146  
(   1,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,135 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日向 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,000 円  　　　　     31,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 98,541 円  　　　        3,284,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,200 円  　　　　     31,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        47,100 円  　　　　     31,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,400 円  　　　　     31,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         596,141 円　（　　　　　　         3,527 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9717    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,333,020 円  
（　　　　　        13,805 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,127,944 円      
②総費用 596,141 円      
③純収益　①－② 2,531,803 円      
④建物等に帰属する純収益 2,333,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 198,783 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 193,157 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,143 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,787,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日向 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日向市春原町一丁目３１番
 3526000059609-0000
2 　日向市大字富高字春原７４５３番２
 3526000155165-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考