令和6年1月15日　提出 日向 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 5-3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市北町１丁目２４番２外 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 各種店舗、飲食店等 が見られる商業地域 西16m県道 水道、下水 日向市 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 日向市駅　北方 510m 法令 規制 近商 (90,300) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は日向市駅西口側の県道沿いに各種店舗・事務所等が混在する商業地域である。市の商業地域の需要は 低迷しているものの、底値水準に近く、地価は若干の下落で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日向市内の幹線並びに準幹線沿いの商業地域及びその周辺の住商混在地域である。主たる需要者は日向市 内の個人事業者のほか法人や、県外資本の企業も一部見られる。地域経済の低迷や郊外型大型店舗の進出により中心商 業地付近の需要は若干の下落傾向で推移している。商業地は取引自体が少ない上、個別の事情を含むことが多く、取引 の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は、日向市駅西口側の幹線道路沿いに各種店舗や事業所等が建ち並ぶ商業地域である。取引の中心は自用の店舗等 であり、賃貸需要は低く、収益価格の試算は断念した。比準価格は、類似地域の取引事例から求められたもので規範性 は高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討のほか前年標準地価格 も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日向 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [129.6] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化等を背景として緩やかに回 復しつつあるものの、物価上昇に加え、海外 の動向等の下押しリスクに注意が必要である 。 日向市中心部付近に位置する商業地域である 。地域に特段の変化はないが、地価は底値感 があり、若干の下落で推移するものと予測さ れる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％