令和6年1月15日　提出 日向 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市上町１丁目３５番 ②地積 　(㎡) 596   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 (100,400) 1.5:1 店舗 Ｓ2 各種店舗が建ち並ぶ 駅前の商業地域 西21m県道 水道、下水 日向市 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２１ｍ県道 交通 施設 日向市駅　南西方 200m 法令 規制 商業 (100,400) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は各種店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域である。付近では、区画整理事業が完了し環境整備が整いつつも 、依然として小売業の商業地需要は低調で、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日向市駅周辺及びその近郊を中心とする商業地域である。主な需要者は日向市内の法人や個人事業者の ほか、県外資本の企業も一部見られる。日向市駅周辺は、区画整理事業の進捗により環境整備が整いつつものの、地域 経済の低迷や郊外への商業地需要の拡散等により、中心商業地の地価は下落傾向にある。商業地の取引自体が少ない上 、個別の事情が介含まれていることも多く、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は各種店舗が建ち並ぶ駅前の商業地であるが、総じて自用の店舗等が多いため、賃貸需要が低く、土地価格に見合 う賃料水準が形成されていないこと等から収益還元法の適用は困難である。一方、類似性を有する不動産の取引価格を 指標に地価水準が形成されていることから、比準価格の説得力は高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準 価格を標準とし、前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　日向 5-4                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化等を背景として緩やかに回 復しつつあるものの、物価上昇に加え、海外 の動向等の下押しリスクに注意が必要である 。 区画整理事業により整備されたものの、駅前 中心商業地の取引は少なく価格帯は安定せず 、地価はいまだ若干の下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ -0.3 ％