令和6年1月15日　提出 日向 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 -13 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市大字財光寺字沖ノ原９３１番７ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 国道背後の住宅地域 北4m市道 水道 財光寺 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 財光寺駅　北東方 400m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域である。周辺には農地も散見される。新築住宅が増加する などの要因変化は見受けられず、地価は横這いまたはやや下落傾向で推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、財光寺地区を中心とする日向市南部の住宅地域の圏域である。需要者の中心は日向市及び周辺市町に生 活圏を有する子育て世帯が中心である。周辺の幹線道路沿いには大型商業施設が立地するため、生活上の利便性は比較 的良好である。幅員約４ｍの道路であるが、電柱が介在し実質は狭く、道路事情がやや劣るため、需要は弱い。土地の 相場は５００～６００万円程度であり、新築戸建は２，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、民間アパート等の収益物件はほとんどなく、収益還元法は適用しな かった。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。従って、本件においては比準価格を 標準とし、代表標準地及び前年標準地価格からの検討、かつ現在の経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日向 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [144.4] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日向市の人口は県平均を若干上回る水準で減 少しており、高齢化率はほぼ同率である。不 動産の取引件数は安定している。 特に目立った地域要因の変化はみられないも のの、道路事情が劣るため、土地需要は活発 とはいえず、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％