令和6年1月15日　提出 日向 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 -3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.

鑑定評価額 7,710,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市大字財光寺字六反田２７６１番１９４外 (財光寺南３街区２６外) ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整理進行中の空 地も見られる住宅地 域 東6m市道 水道 財光寺 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 財光寺駅　南西方 1.4km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、区画整理が進行中の地域である。道路事情及び住環境等が良好であることから需要は強く、地価は 上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日向市の中心部及び南部の住宅地域である。主な需要者は、日向市及び周辺市町村に生活圏を有する世 帯層が中心である。区画整理により住環境が向上していること及び幹線道路沿いには商業施設が複数あることから、地 価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、土地は７００万円程度、新築戸建は２，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は土地区画整理事業が進行中の戸建住宅を主とした住宅地域である。取引の中心は、自己使用目的である。ア パートも散見されるものの、相続対策による投資がほとんどであり、賃貸市場は未成熟であり収益還元法は非適用とし た。本件においては、規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映している と判断し、代表標準地からの検討等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日向 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,400 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [108.1] [101.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日向市の人口は県平均を若干上回る水準で減 少しており、高齢化率はほぼ同率である。不 動産の取引件数は安定している。 当財光寺地区は道路整備、区画整理事業等が 進行し、人気のある地域であり、住宅需要は 活発で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％