令和6年1月15日　提出 日南 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日南 5-3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 2,660,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日南市南郷町東町２番７外 ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (90,200) 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅等が 混在する近隣商業地 域 南東12m国道 水道 南郷 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ　国道 交通 施設 南郷駅　北東方 80m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ南郷駅近くの国道沿いで、小規模な店舗や併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。商況は低く、土地の 需要は低いことから、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧南那珂郡南郷町を中心に日南市や隣接市町の商業地域並びに商住混在地域である。主たる需要者は地 縁性を有する個人事業主が中心になるものと考えられる。商圏における高齢化や人口減少により、店舗の新規需要はほ とんどない状態が続いている。取引は非常に少ない状態が長年続いており、中心となる価格帯を見いだせない状況にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧南那珂郡南郷町の中心部に形成された近隣商業地域であるが、人口減少により店舗の需要は低く、建物 賃貸市場は成熟しておらず、適切な事例を収集して適正賃料を求めることは困難であったため、収益価格の試算は断念 した。本件においては、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を 反映していると判断し、代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　串間 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光産業は好調で、飲食業もコロナ前の水準 に戻りつつある。マンション建設も引き続き 多い状況にあるが、郊外では人口減少により 弱含みの状況。 地域要因の大きな変化は見られないが、今後 も地域経済の衰退や人口減少により、地価は 下落傾向で推移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％