令和6年1月15日　提出 延岡 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-9 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市博労町４番７ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 準防 （その他） (90,360) 1:3 店舗 Ｓ1 小売店舗、医院等が 混在する既成商業地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 延岡 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 延岡駅　南西方 650m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に格別の変動要因はないものの、市中心部の商業 地等への需要は弱い状況が続いており、地価は当面の間若干の下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部及びその近郊に形成される商業地域。需要者の中心は、市内の個人及び法人事業者が大半 を占めている。近隣地域は延岡駅の南西方に比較的近接して位置し、小売店舗等を中心とする商業地域であるものの、 中心市街地の空洞化傾向もみられるため、地域内の商業地に対する需要は弱い状況が続いている。需要の中心価格帯は 、市内における商業地の取引が少なく、価格帯もまちまちであるため、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層の店舗等が存する商業地域で、自用の店舗を中心としていることから、賃料水準の把握が困難なため 収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用の店舗等を前提とした取引が中心で、取引事例比較法の適用において、 同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用のうえ、代表標準地との検 討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.2] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市では旧来からの中心商業地などで、空 き店舗が多くみられる状況が続いており、商 業地等に対する需要はやや弱含みの状況が続 いている。 地域要因に特段の変動等はみられないものの 、商業地等への需要はやや弱く、地価につい てはやや弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％