令和6年1月15日　提出 延岡 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-8 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市伊形町５２１６番２ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 診療所兼住宅 ＲＣ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ路線商業地 域 北23m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘 990m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.6 ｍ、奥行　約　　  19.9 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２３ｍ　市道 交通 施設 旭ヶ丘駅　北西方 990m 法令 規制 １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地内に形成された比較的範囲が限定された商業地域で、地域拡大の傾向はないものの、道路事情が比較的 良好であり、一定の需要が認められ、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部近郊の商業地域ないしは商住混在地域一円で、需要者は地元の個人事業主ないしは中小法 人が中心である。住宅団地内に形成された比較的範囲が限定された商業地域で、地域拡大の傾向はないものの、一定の 需要が認められ、また、背後住宅地域の需要が堅調であることから、地価はやや強含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層店舗や店舗兼住宅等もみられる商業地域ではあるが、自用の店舗等の取引が中心で、かつ近年の建築費高騰により 収益性が低下し、収益物件の想定が困難な事等から適用を断念した。従って、本件においては実証的である比準価格を 標準とし、代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.3] [100.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市の人口は県平均を若干上回る水準で減 少している。不動産の取引件数は多少の増減 があるが概ね安定している。 特に目立った地域要因の変化はみられないが 、一定の需要があり、地価はやや強含みの傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％