令和6年1月15日　提出 延岡 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-6 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長濱　宏昭   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市構口町２丁目８０５番３ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 店舗 ＲＣ2 小売店舗、営業所等 が見られる駅前の商 業地域 東16m県道 水道、ガス、下水 南延岡 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 南延岡駅　南西方 300m 法令 規制 近商 (80,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、各種店舗、事業所等が混在している県道沿いの商業地域である。今後とも現状どおり推移していく と予測される。地価は、概ね横這い傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市の幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商業地域。需要者の中心は地縁性を持つ個人・法人事 業主や金融機関等である。近年は、郊外型大型店舗の進出による商業地の拡散拡大が顕著である。当該地域は駅前の商 業地域で、地価は概ね安定しているが、商業地取引の価格水準はまちまちであり借地も多く、需要の中心となる価格帯 は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、延岡市の路線商業地である。商用地需要は郊外路線沿いに移行し、周辺地域の賃貸市場は低迷しており、 収益方式からの試算は困難である。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・ 競争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、さらに地元精通 者の意見等を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　延岡 5-5                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で 消費には一部弱い動きが見られる。従って不 動産市場への影響が懸念される。 店舗、事業所が建ち並ぶ駅前の商業地域であ る。地価は概ね横這い推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％