令和6年1月15日　提出 延岡 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-5 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市旭町１丁目５番８ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 ＳＲＣ2 小規模の小売店舗等 が建ち並ぶ商業地域 北19m市道 水道、ガス、下水 延岡 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １９ｍ　市道 交通 施設 延岡駅　南方 1.9km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模な小売店舗が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化はみられないが、低位ながら 需給は比較的安定し、地価は概ね横這いで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部及び近郊の商業地域を中心とする地域であり、需要者の中心は同一需給圏内の法人、個人 事業者の他、一部に県外資本の企業もみられる。しかしながら、商業収益性の低迷は続いており、商業地の購買意欲は 弱く、需要は依然弱い状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の取引に基づき試算した価格であり、不動産市場の特性を反映した、実証的な価格である。収益価格 は、近年の建築費高騰により収益性が低下し、収益物件の想定が困難な事等から適用を断念した。したがって、鑑定評 価額の決定に当たっては、実証的である比準価格を標準とし、更に、代表標準地との検討を踏まえ、周辺の公示地等と の均衝、前年標準地価格からの変動にも留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [100.5] [100.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市の人口は県平均を若干上回る水準で減 少している。不動産の取引件数は多少の増減 があるが概ね安定している。 特に目立った地域要因の変化はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％