令和6年1月15日　提出 延岡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　巴樹   TEL.

鑑定評価額 9,780,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市幸町２丁目８９番３ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 準防 （その他） (90,500) 1:2 店舗 ＳＲＣ2 各種専門店が建ち並 ぶ幹線沿いの商業地 域 西16m市道 水道、ガス、下水 延岡 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　市道 交通 施設 延岡駅　南西方 250m 法令 規制 商業 (90,500) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ホテルほか各種店舗が建ち並ぶ延岡駅前の商業地域。国道沿いにみられる出店余地等はなく、１００坪未満の商 業地需要は極めて低調であるため、地価は当面下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡駅周辺の商業地域ほか都市部近郊の商業地域がその圏域で、需要者の中心は、自己使用を前提とす る地元法人事業者である。延岡駅を徒歩圏に持つ立地を活かしたホテルその他店舗等からなる商業地域だが、１００坪 未満の小規模画地に関しては旧来からの併用型店舗が多く、当該画地に対する需要は極めて限定的である。中心となる 価格帯は１００坪未満で坪当たり１７万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は駅前商業地域に存するため、駅周辺商業地取引を中心に選択した規範的事例に基づく取引事例比較法を適 用した。本件における需要者は地元法人事業者で、自己事業用としての取得を前提とするため、賃貸運営事業に基づく 収益性の勘案度は極めて低く、市場における取引水準を重視するものと考えられるため、収益還元法は適用していない 。したがって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.0] [100.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市の人口は減少傾向で、旧来からの商業 地域は依然厳しい状況が続いており、未利用 地や空き店舗の改善はみられない。 地域的な変化はなく、郊外若しくは幹線沿い の大規模画地以外は活路が見出せない状況が 続いている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％