令和6年1月15日　提出 延岡 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -19 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市天下町６４５番 ②地積 　(㎡) 624   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅も見られる住 宅地域 南16m市道 水道、下水 延岡 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 延岡駅　南西方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はみられないが、市街 化調整区域に存するため宅地等への需給ともに少なく、地価は当面の間弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市郊外部で市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に属する延岡市内の居住 者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺地域は市街化調整区域の指定を受けているた め、住宅地等に係る需給は非常に限定的である。需要の中心価格帯は、市街化調整区域内の不動産取引が少なく、価格 帯もまちまちであるため、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内に存する自己所有の農家住宅を中心とした郊外の住宅地域で、賃料水準の把握が困難なた め、収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を指標とした自用目的の取引が中心となる地域で、取引事例比較法 の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用のうえ、 同一需給圏内の需給動向等を勘案し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進 行している状況にある。市内における取引件 数は概ね安定的に推移している。 地域要因に特段の変動等はみられないものの 、市街化調整区域内に存することもあって、 宅地等への需要はやや弱く、地価はやや弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％