令和6年1月15日　提出 延岡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -11 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市大貫町６丁目１９５３番３ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 旧来からの住宅地域 北4m市道 水道、下水 延岡 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 延岡駅　南西方 3.9km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、延岡市中心部に比較的近接する戸建住宅地域である。地域内に格別の変動要因等はないものの、周 辺地域における宅地等への需給は概ね堅調で、地価は、当面の間安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部近郊や市南部に位置する住宅地域。需要者の中心は、自己の居住用に住宅地を取得する個 人である。近隣地域及びその周辺地域は、市中心部への接近性が比較的良好なこともあり、地域内の住宅地等への需要 は概ね安定的に推移している。需要の中心価格帯は、土地は６００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、賃料水準の把握が困難なため収益価格は試算しなかった。近 隣地域は居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域で、取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類 似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,100 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [164.1] [100.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市の人口は減少傾向にあるものの、市中 心部に近接した住宅地域などでは住宅地等に 対する一定の需要がみられ、地価は概ね横ば い基調にある。 地域要因に特段の変動等はみられない。宅地 等に係る需給は比較的安定しており、地価は 横ばいから若干上昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +19.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％