令和6年1月15日　提出 延岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　寺本　文俊   TEL.

鑑定評価額 2,280,000 円  １㎡当たりの価格 6,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市上伊形町１０６３番１ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南東5m市道 水道 旭ケ丘 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５ｍ　市道 交通 施設 旭ヶ丘駅　西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域に存することから宅地供給が少なく、農家住宅等を主体とした地域であることから 地縁的選好性が強く、需要者は限定的で、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上伊形町を中心とした延岡市の市街化調整区域及びその周辺の都市計画区域外に所在する住宅地域の圏 域である。市街化調整区域に存することから宅地供給が少なく、農家住宅等を主体とした地域であることから地縁的選 好性が強く需要者は限定的で、地価は横這い傾向で推移している。取引自体も少なく、価格帯もまちまちであるため、 需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見られず、自用目的の取引が中心で 賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。取引事例については類似地域の信頼性のある事例を採用した。 近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、前年公 示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎県の景気は、緩やかに回復している。延 岡市の住宅地は若干の上昇傾向、商業地及び 工業地の地価は下落傾向で推移している。 農家住宅等を主体とした地域であることから 地縁的選好性が強く、需要者は限定的で、地 価は横這い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％