鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
都城 5-201　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都城 5-201

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　西村　哲治

TEL.

鑑定評価額

68,900,000 円

１㎡当たりの価格

67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都城市都北町６４２０番１外				②地積　(㎡)	1,020 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）特別用途地区 (70,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	店舗、自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域	南東30m国道	水道、下水	都城 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 300 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

都城駅　北東方

4.2km

法令

規制

（都）準工
(70,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗等が混在している国道沿いの商業地域である。近隣地域及びその周辺地域では都城志布志道路
の整備進捗等の影響もあり、店舗等への需要は安定的で、地価は当面の間、横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都城市の幹線及び準幹線沿いの商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗や事業用地の取得を目的
とする法人事業者で、一部県内外に資本を持つ大手企業も含まれる。近隣地域及びその周辺地域には店舗等が建ち並び
、商況は良好なため、地域内の商業地に対する需要自体は堅調であるが、供給は少ない。需要の中心価格帯は、市内に
おける路線商業地の取引が少なく、価格帯もまちまちであることから、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、都城市内の路線商業地域に係る取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたもので、
市場性を反映し規範性は高い。収益価格は比準価格との比較で低位に求められたものの、収益価格の試算において採用
した諸元は最近の実態を反映したもので、一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づ
けて、同一需給圏内の需給動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都城市中心部近郊の商業地については、価格
面での底値感のほか、全国的に活発な不動産
投資環境もあって、商業地需要は比較的堅調
である。

周辺地域で都城志布志道路の整備が進められ
ている。近隣地域における商業地への需要は
は安定しており、地価は横ばい基調で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

都城 5-201　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０２４５２０２ -89874	都城市		更地	（　）	不整形	北西20m国道、南11m、角地		（都）準住居特別用途地区 (70,200)
b	１２３０４４５２０２ -91322	都城市		更地	（　）	長方形	西30m国道、南西4.5m、角地		（都）準工特別用途地区居住誘導区域 (70,200)
c	１２２０５４５２０２ -81498	都城市		更地	（　）	ほぼ整形	南15m市道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
d	１２３０５４５２０２ -83673	都城市		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、北4.5m、二方路		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,200	100 [ 109.0]	69,908	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,900
b	(　 ) 66,561	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	71,571	100 [ 106.1]	67,456		67,500
c	(　 ) 58,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,986	100 [ 86.0]	68,588		68,600
d	(　 ) 44,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	45,246	100 [ 71.4]	63,370		63,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

都城 5-201　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,105,074	2,063,220	8,041,854	5,631,940	2,409,914	（　0.9717） 2,341,713	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	45,915,941 円　　　　（　 45,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 5-201　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,020 ㎡	36.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：３区画の店舗を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似の賃貸物件を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	90.0	360.00	2,450	882,000	6.0	5,292,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	90.0	360.00		882,000		5,292,000
								0

⑨年額支払賃料	882,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,584,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当することを想定のうえ計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,584,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 529,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,054,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,292,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,105,074 円　　　　（　 9,907 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城６６２７（収）　　　　-2	2,454 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,462 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	都城６６２７（収）　　　　-4	2,638 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,479
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 5-201　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	379,000 円	75,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	317,520 円	10,584,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 532,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 644,300 円	75,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,700 円	75,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,063,220 円　（　　　　　　 2,023 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,800,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,631,940 円（　　　　　 5,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,105,074 円
②総費用	2,063,220 円
③純収益　①－②	8,041,854 円
④建物等に帰属する純収益	5,631,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,409,914 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,341,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,915,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

都城 5-201　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	都城市都北町６４２０番１	3502000174168-0000
2	都城市都北町６４２１番１	3502000174170-0000
3	都城市都北町６４２１番３	3502000174172-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
都城 5-201　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都城 5-201

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　長濱　宏昭

TEL.

鑑定評価額

68,900,000 円

１㎡当たりの価格

67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都城市都北町６４２０番１外				②地積　(㎡)	1,020 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）特別用途地区 (70,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	店舗、自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域	南東30m国道	水道、下水	都城 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 300 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

都城駅　北東方

4.2km

法令

規制

（都）準工
(70,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、各種店舗、事業所等が混在している国道沿いの商業地域である。商況は良好であり、地価は横這い
傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都城市内の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、全国展開する県外資本や地縁性を持つ個人
事業主や法人等が主である。当該地域は画地規模が大きく、路線商業地として競争力がある。土地は借地取引が多いも
のの、需要は安定している。しかし商業地取引の価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状
況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、駐車場併設の低層店舗、事業所が中心の路線商業地である。当地の賃貸市場は、土地価格に見合う賃料水
準でないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から求めたもので、近隣地域との間
に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、収益価格は参考に留め、比
準価格を中心に、さらに地元精通者の意見等を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で
消費には一部弱い動きが見られる。従って不
動産市場への影響が懸念される。

国道沿いの、路線商業地域である。多様な店
舗があり商況は安定しており、地価は底堅く
推移している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

都城 5-201　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０４４５２０２ -91322	都城市		更地	（　）	長方形	西30m国道、南西4.5m、角地		（都）準工特別用途地区居住誘導区域 (70,200)
b	１２３０８４５２０２ -93441	都城市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西20m市道、北西8m、角地		（都）商業 (100,500)
c	１２２０５４５２０２ -81498	都城市		更地	（　）	ほぼ整形	南15m市道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
d	１２３０９４５２０２ -76531	都城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,561	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	71,571	100 [ 106.0]	67,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,500
b	(　 ) 73,806	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	70,967	100 [ 105.7]	67,140		67,100
c	(　 ) 58,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,986	100 [ 86.9]	67,878		67,900
d	(　 ) 54,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	61,616	100 [ 91.0]	67,710		67,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

都城 5-201　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,199,938	2,106,801	8,093,137	5,631,940	2,461,197	（　0.9717） 2,391,545	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	46,893,039 円　　　　（　 46,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 5-201　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,020 ㎡	36.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗　３区画を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種同等の収益物件の面積比を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	90.0	360.00	2,473	890,280	6.0	5,341,680
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	90.0	360.00		890,280		5,341,680
								0

⑨年額支払賃料	890,280 円　×　12ヶ月　＝　 10,683,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,683,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 534,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,149,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,341,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,199,938 円　　　　（　 10,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城８９８１（収）　　　　-8	2,368 ( 2,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,583 円/㎡　月額支払賃料（　 2,473 円/㎡）　基準階 1 F B
b	都城８９８１（収）　　　　-10	2,296 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,443
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 5-201　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	379,000 円	75,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	320,501 円	10,683,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 573,500 円	査定額とする
	建物　　　　　　　　　 644,300 円	75,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,700 円	75,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,106,801 円　（　　　　　　 2,065 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,800,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,631,940 円（　　　　　 5,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,199,938 円
②総費用	2,106,801 円
③純収益　①－②	8,093,137 円
④建物等に帰属する純収益	5,631,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,461,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,391,545 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,893,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

都城 5-201　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	都城市都北町６４２０番１	3502000174168-0000
2	都城市都北町６４２１番１	3502000174170-0000
3	都城市都北町６４２１番３	3502000174172-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考