令和6年1月15日　提出 都城 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 5-7 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 2,230,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市山田町中霧島字東屋敷３１０２番１９ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2.5 店舗 Ｓ2 小規模な小売店舗が 建ち並ぶ県道沿いの 商業地域 西11m県道 水道、下水 谷頭 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 谷頭駅　南西方 130m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧山田町中心部を形成する商業地域であり、近隣居住者向け店舗を中心とする。取引は少ないもの の周辺において空き店舗は殆ど見られず、商況は安定しており、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧山田町を中心に、北諸県郡旧町及び都城市北部に存する商業地域一帯である。需要者の中心は地縁性 を有する個人及び法人事業者が大半を占めている。旧来からの小規模小売店舗を中心とし、新規出店は見られないもの の、地域内に空き店舗は見られない。需給ともにやや低位ながら地価は安定的に推移している。商業地の取引は少なく 事情を含むものも多いため中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、近隣居住者向けの小売店舗が建ち並ぶ旧来からの商業地域である。近隣地域及び周辺においては自用の建 物が中心となっており、賃貸需要に乏しく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、 代替競争関係にある取引事例との比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当 たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化を背景とした個人消費や雇 用・所得環境の持ち直しにより県内経済は緩 やかに回復している。 旧山田町中心部の商業地域であり、地域内に 格別の変動要因は見受けられない。商況は安 定しており、地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％