令和6年1月15日　提出 都城 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 5-4 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長濱　宏昭   TEL.

鑑定評価額 66,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市早鈴町１５２６番１外 ②地積 　(㎡) 1,444   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 台形 1:1 店舗 Ｓ2 低層店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの路線商 業地域 東19m国道、背面道 水道、下水 都城 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南   130 ｍ、北   390 ｍ ②標準的使用 低層の店舗用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,440 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １９ｍ　国道 交通 施設 都城駅　南方 2.5km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外型店舗、事業所等が混在している都城市の路線商業地域である。商況は安定しており、今後と も現状どおり推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市内の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、全国展開する県外資本や地縁性を持つ個人 事業主や法人等が主である。当該地域への新規出店は、画地規模が大きい為堅調に推移している。事業用地は借地が多 く取引価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、駐車場併設の低層店舗が中心の路線商業地である。当地の賃貸市場は、土地価格に見合う賃料水準でない ため、収益方式からの試算は困難である。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に 代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、さらに地 元精通者の意見等を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で 消費には一部弱い動きが見られる。従って不 動産市場への影響が懸念される。 郊外型の店舗を主とする商業地域である。多 様な店舗があり商況は安定しており、地価は 底堅く推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％