令和6年1月15日　提出 都城 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -9 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市山之口町花木字佐土原２４２１番１９ ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南12.5m県道 水道、下水 山之口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２．５ｍ県道 交通 施設 山之口駅　北東方 600m 法令 規制 （都） １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧山之口町中心部近郊の住宅地域である。需要は依然として低調で不動産取引は停滞しており、地 価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山之口地区、その周辺地区、北諸県郡三股町に存する住宅地域一帯である。需要者の大半は同一需給圏 内の居住者が占めており、その中でも地縁性を有する者が多く圏外からの転入者は少ない。人口減少、少子高齢化等も 相俟って町内の不動産取引は停滞しており、県立陸上競技場の整備事業等が進むものの地価への影響は未だ顕在化して おらず、地価は弱含みである。土地は４００万円程度であり、新築戸建分譲の供給は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅を中心とした住宅地域である。近隣地域及び周辺においては賃貸需要に乏しく、賃貸市場が未成 熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との比較により求めたもので実 証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準 地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化を背景とした個人消費や雇 用・所得環境の持ち直しにより県内経済は緩 やかに回復している。 一般住宅を中心とした住宅地域であり地域内 に格別の変動要因は見受けられない。町内の 住宅地需要は未だ低調であり、地価は弱含み である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％