令和6年1月15日　提出 都城 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -8 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　寺本　文俊   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市蓑原町２９９７番４ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東4m市道 水道 五十市 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 五十市駅　北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動は見られないが、周 辺に店舗が多く見られ、生活利便性の良好な地域で、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、五十市駅の周辺及び東側に所在する住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内居住者が大半を占め、 同一需給圏外からの転入者は少ない。一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で、特筆すべき地域要因の変動は見ら れないが、周辺に店舗が多く見られ、生活利便性が良好であり、需要は安定的に推移している。土地は５００万円前後 、戸建の新築物件は２，０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅等の中に空地等が見られる住宅地域で、戸建住宅を主体とした地域であり、自用目的の取引が中 心で賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。近 隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、代表標準 地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [120.0] [101.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎県の景気は、緩やかに回復している。都 城市の住宅地及び商業地の地価は下落傾向で 推移している。 当該地域は、一般住宅を主体とした住宅地域 で、周辺に店舗が多く見られ、生活利便性の 良好な地域で、地価は横這い傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％