令和6年1月15日　提出 都城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市中原町２００９番１ ｢中原町２０－７｣ ②地積 　(㎡) 410   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 駐車付置義務 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 都城 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 都城駅　南方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、都城市中心市街地近郊の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。立地条件に優れた地域で需要 が高く、地価は緩やかに上昇するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市中心市街地近郊に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占めるものの 圏外からの転入者も一部見られる。中心市街地への接近性に優れ、周辺には生活利便施設等も見られるほか、居住環境 も良好で人気の小中学校区に該当することから供給が少ないなかで需要は根強く、地価は緩やかに上昇している。土地 は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。近隣地域及び周辺において、一部共同住宅が見られるものの自己所 有地活用の賃貸物件が中心となり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争 関係にある取引事例との比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては 市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化を背景とした個人消費や雇 用・所得環境の持ち直しにより県内経済は緩 やかに回復している。 居住環境の良好な一般住宅が建ち並ぶ住宅地 域であり、地域内に格別の変動要因は見受け られない。需要は高く、地価は緩やかに上昇 している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％