令和6年1月15日　提出 宮崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 9-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　巴樹   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字赤江字飛江田９７９番５ ②地積 　(㎡) 1,322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 建材、食品、金属加 工工場を中心とする 工業地域 南西6m市道 水道、下水 田吉 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 田吉駅　東方 2.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宮崎空港やＩＣ至近の工業地域で大小様々な工場が立地する。用地需要の高まりは伺えないものの、特段の下落 余地も認められないことから、当面は現状にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎空港をはじめとする輸送施設や高速道路等への接近に優れた工業地域を中心に、一部混在度の高い 工業地域も圏域にあたる。需要者の中心は、各種生産加工を行う地場事業者及び宮崎拠点の展開を企図する県外事業者 である。投資対象としての側面はないため用地需要の高まりは伺えないものの、特段の下落余地も認められない。中心 価格帯は１，０００坪前後で４，５００万～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は工業団地内に存するため、工業地域としての純度が高い地域内の取引を中心に選択した規範的事例に基づ く取引事例比較法を適用した。収益還元法については収益性を指向しない需要者の属性等を考慮し適用していない。本 件評価における適用手法は取引事例比較法のみとなったが、対象標準地に係る需要者属性等から最も適合性が認められ る。したがって、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の物流拠点を担う一部工業地域は、輸送 性の向上に伴う用地需要及び地価の上昇がみ られるが、それ以外の地域は膠着状態にある 。 地域要因の変化はないが、今後飛江田緑松線 の拡幅が予定されており、車両通行性の向上 が期待される。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％