令和6年1月15日　提出 宮崎 5-26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-26 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　哲生   TEL.

鑑定評価額 79,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字恒久字小橋４３９８番３外 ②地積 　(㎡) 1,017   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） (90,300) 台形 1:1 店舗兼事務所 Ｓ1 自動車販売会社、店 舗等が見られる路線 商業地域 北西33m国道、南側道 水道、下水 南宮崎 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   270 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３３ｍ国道 交通 施設 南宮崎駅　南西方 750m 法令 規制 近商 (90,300) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、自動車販売会社、店舗等が見られる路線商業地域であり、地域要因の変化は特に見られないため 、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、宮崎市の大淀川以南の幹線及び準幹線沿いに位置する商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏 に属する個人事業主のほか、県内外資本の法人事業者である。当該地域は、自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商 業地域であり、地域要因の変化は特に見られないため、地価は横這い傾向にある。需要の中心となる価格帯はまちまち であり、具体的に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、国道沿いの路線商業地域であり自用の店舗等が中心となっている。収益価格は自用の低層店舗、営業所 等を中心とした路線商業地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似地域の取 引事例から試算した市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 5-21                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 78,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は物価上昇の影響がみられるものの、緩 やかに回復しつつある。 自動車販売会社、店舗等が見られる路線商業 地域であり、地域要因の変化は特に見られず 、地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％