令和6年1月15日　提出 宮崎 5-22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-22 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 130,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９ ②地積 　(㎡) 2,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 店舗 Ｓ1 幹線沿いに店舗、病 院のほか農地も混在 する地域 北西16m市道、北東側道 水道、下水 宮崎神宮 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　市道　　側 道 交通 施設 宮崎神宮駅　東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は飲食店を中心とした主要道路沿いの路線商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないものの 、前面道路の交通量は多く安定した商業地の需要が認められ、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市郊外の主要道路沿いに店舗等が見られる商業地域で、需要者の中心は地元の個人事業者、全国規模 の企業等である。当該地域は飲食店を中心とした主要道路沿いの路線商業地域で、前面道路の交通量は多く、新規出店 も見られ安定した商業地の需要が認められる。市場の中心となる価格帯は、事情を含むものや価格、規模等にバラツキ が見られるため具体的には見だせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は飲食店を主として病院、農地も混在する主要道路沿いの路線商業地域で、賃貸物件は見受けられず賃貸市場 は未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は店舗等が見られる宮崎市郊外の路線商業地域 において信頼性の認められる取引事例を採用して試算されており、説得力を有している。以上から、比準価格を標準と し、当該地域における不動産市場動向を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響がみられるものの、人流の増 加に伴い客足に戻りがみられることから、市 内の経済は緩やかに回復しつつある。 飲食店を中心とした主要道路沿いの路線商業 地域で、前面道路の交通量は多く安定した商 業地の需要が認められ、地価は横這い傾向で 推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％