令和6年1月15日　提出 宮崎 5-21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-21 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　史子   TEL.

鑑定評価額 54,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内 ②地積 　(㎡) 873   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 事務所、営業所等が 建ち並ぶ路線商業地 域 南西16.4m県道 水道、下水 南宮崎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中規模の低層店舗・事務所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６．４ｍ県道 交通 施設 南宮崎駅　南方 800m 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いで交通量も多く、郊外型の大型店舗等も集積し路線商業地域として熟成しつつあり、今後も地価は安定 的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模の低層店舗・事務所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大淀川以南の幹線沿いに形成された路線商業地域の圏域である。需要者は県内外の法人が中心で、小規 模画地については個人事業主が中心となる。近年、商業地需要の拡散化傾向は顕著であるが、近隣地域周辺は県外資本 の大型店の集積が進み、交通量も多く路線商業地域としては良好な立地条件にある。需要の中心となる価格帯は、同一 需給圏内の取引が少なく、事情を含むものも多いため具体的には見いだせない状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道沿いの中規模画地に事務所・営業所・店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。自己使用の低層利用が一 般的であり、収益性を目的とした高層利用はあまり図られておらず、元本と果実の相関関係がやや希薄である。よって 収益価格は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響がみられるものの、県内の個 人消費及び雇用情勢は改善しつつある。生産 活動は海外需要の減少などの影響がみられ弱 含みである。 画地の大規模化が進み大型店の出店が相次い でおり、今後路線商業地域として熟成が進ん でいくと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％