別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-17 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　山口　英之   TEL.
鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市清武町船引字池田２９４番４外
 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
駐車付置義務


(90,200)

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北西16m市道 水道、下水 清武

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ　市道 交通

施設		 清武駅　南東方

370m		 法令

規制		 近商
(90,200)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、小売店舗、事務所等の見られる近隣商業地域である。地域要因に変化は見られず、今後とも現況を
維持すると見込まれ、地価は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、清武町中心部近郊の他、宮崎市南部の商業地域を中心に広域的な地域を圏域とする。近隣地域は、日
用品の店舗等が主であることから、需要者は同一需給圏内の法人、個人事業者を中心とする。地域要因に特段の変化は
見られず、また、地域的に熟成していることから需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は、取引価格がまちま
ちで、具体的には見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、実際の取引に基づき試算した価格であり、不動産市場の特性を反映した、実証的な価格である。収益価
格は、地価に見合った賃料水準が形成されておらず、また、自用目的の店舗を中心とする地域においては、その信頼性
はやや劣る。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえ、更に、周辺の公示地等との均衡、前年標準価格からの変動にも留意し、上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮崎 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.2]		 [100.0]
100		 49,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな回復が継続しており、個
人消費や観光需要は堅調であるが、住宅着工
は弱含みである。


地域要因に変化は見られず、安定的に推移す
るものと思われる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０７
４５２０１
-88038		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西17m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
b １２３０５
４５２０１
-83342		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東12m市道、
南8.5m、角地
近商

(90,200)
c １２３０５
４５２０１
-83078		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m県道、
中間画地
１低専

(60,100)
d １２３０７
４５２０１
-89016		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東15m県道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,962  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,962 		 100
[ 155.0]
48,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,400 
b (　           ) 
69,518  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
70,362 		 100
[ 140.8]
49,973 
50,000 
c (　           ) 
44,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.9]
47,878 		 100
[  99.4]
48,167 
48,200 
d (　           ) 
64,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
65,868 		 100
[ 129.2]
50,981 
51,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +58.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,400 円／㎡]  



宮崎 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,202,728 
421,879 
1,780,849 
1,649,460 
131,389 		 （　0.9717）
127,671 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,503,353 円　　　　（　     27,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 72.00 Ｓ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車付置義務
 90 ％   200 ％   200 ％   91 ㎡     10.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は約３１㎡の住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似の賃貸物件より査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.00 
85.0 
61.20 
1,780 
108,936 		 4.0  435,744 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
72.00 
85.0 
61.20 
1,369 
83,783 		 2.0  167,566 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
85.0 
122.40 

192,719 		 603,310 
0 
⑨年額支払賃料        192,719 円　×　12ヶ月　＝　       2,312,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     122.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,312,628 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       115,631 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,196,997 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           603,310 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,731 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,202,728 円　　　　（　        24,206 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎６７０９（
収）
　　　　-3		 1,200  
(   1,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,446 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,369 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 宮崎６７０９（
収）
　　　　-4		 1,123  
(   1,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,353 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,000 円  　　　　     22,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 69,379 円  　　　        2,312,628　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      177,600 円  　　　　     22,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        33,300 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         421,879 円　（　　　　　　         4,636 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9717    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,649,460 円  
（　　　　　        18,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,202,728 円      
②総費用 421,879 円      
③純収益　①－② 1,780,849 円      
④建物等に帰属する純収益 1,649,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 131,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 127,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,503,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市清武町船引字池田２９４番４
 3500000456758-0000
2 　宮崎市清武町船引字池田２９５番１１
 3500001148231-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-17 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.
鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市清武町船引字池田２９４番４外
 ②地積
　(㎡)		 91  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
駐車付置義務


(90,200)

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北西16m市道 水道、下水 清武

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ　市道 交通

施設		 清武駅　南東方

370m		 法令

規制		 近商
(90,200)
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧清武町の中心商業地域で、街区の整備状況は優るものの、小規模な店舗等が散見されるのみで、アパートが多
く商況は低い。地域の変動要因はないため、しばらく横ばいで推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市の南部に形成された商業地域乃至商住混在地域である。主たる需要者は、旧清武町に地縁的選好
性を有する個人事業主等が中心である。郊外路線商業地域での大型小売店舗、チェーン型飲食店舗等の進出、旧来の中
心商業地域にはマンションも増加したことから、商況はあまり高くないものの、土地需要は一定程度認められる。土地
の取引は極めて少ない状況にあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は商業地域であるが、その取引の多くが自用目的である。また、店舗の賃貸需要は僅少であり、自用の店舗が
多いことから、土地価格に見合う適正な賃料が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。したがって、本件に
おいては、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地価格及
び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮崎 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.1]		 [100.0]
100		 49,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光産業は好調で、飲食業もコロナ前の水準
に戻りつつある。マンション建設も引き続き
多い状況にあるが、郊外では人口減少により
弱含みの状況。

地域要因の大きな変化は見られないが、今後
も地域経済の衰退や人口減少により、地価は
横ばい、または下落傾向で推移するものと思
料する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
４５２０１
-90623		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
１住居

(70,200)
b １２３０４
４５２０１
-90920		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
南15m、角地
２住居

(70,200)
c １２３０２
４５２０１
-89612		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,937  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
51,588 		 100
[  99.0]
52,109 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,100 
b (　           ) 
47,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
45,772 		 100
[  92.9]
49,270 
49,300 
c (　           ) 
56,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
54,442 		 100
[ 107.1]
50,833 
50,800 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,400 円／㎡]  



宮崎 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,258,709 
470,276 
1,788,433 
1,664,320 
124,113 		 （　0.9717）
120,601 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,364,725 円　　　　（　     26,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 72.00 ＬＳ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車付置義務
 90 ％   200 ％   200 ％   91 ㎡     10.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅（１ＬＤＫ２戸） ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似の賃貸物件より想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.00 
85.0 
61.20 
1,793 
109,732 		 4.0  438,928 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
72.00 
85.0 
61.20 
1,379 
84,395 		 1.0  84,395 
1.0  84,395 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
85.0 
122.40 

194,127 		 523,323 
84,395 
⑨年額支払賃料        194,127 円　×　12ヶ月　＝　       2,329,524 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     122.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,329,524 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       116,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,213,048 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           523,323 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
           84,395 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          40,689 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,258,709 円　　　　（　        24,821 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎８９８１（
収）
　　　　-11		 1,531  
(   1,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,438 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,379 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 宮崎８９８１（
収）
　　　　-10		 1,326  
(   1,324) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,317 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,000 円  　　　　     22,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 116,476 円  　　　        2,329,524　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      179,200 円  　　　　     22,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        33,600 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         470,276 円　（　　　　　　         5,168 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9717    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,664,320 円  
（　　　　　        18,289 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,258,709 円      
②総費用 470,276 円      
③純収益　①－② 1,788,433 円      
④建物等に帰属する純収益 1,664,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 124,113 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 120,601 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,325 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,364,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市清武町船引字池田２９４番４
 3500000456758-0000
2 　宮崎市清武町船引字池田２９５番１１
 3500001148231-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考