令和6年1月15日　提出 宮崎 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-16 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　山口　英之   TEL.

鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市佐土原町下那珂字中溝２７１１番１６ ②地積 　(㎡) 995   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 1:1.2 店舗兼事務所 ＲＣ2 店舗、営業所等が見 られる県道沿いの商 業地域 北西11.5m県道 水道、下水 佐土原 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   380 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １１．５ｍ　県道 交通 施設 佐土原駅　南方 1.7km 法令 規制 準住居 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、県道沿いの商業地域である。地域要因に変化は見られず、今後とも現況を維持すると見込まれ、地 価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、佐土原町及び宮崎市北部の幹線道路沿いの路線商業地域を中心に広域的な地域を圏域とする。近隣地 域は、日用品等の販売店舗が主であることから、需要者は同一需給圏内の法人、個人事業者を中心とする。地域要因に 特段の変化は見られず、また、地域的に熟成していることから需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は、取引 価格がまちまちで、具体的には見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、地域的特性の類似する取引事例を採用し試算した。比準価格決定における各補修正は適切であり、信頼 性の高い価格が試算されている。一方、収益還元法は賃貸市場が未熟成なため適用しなかった。鑑定評価額の決定に当 たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に、周辺の公示地等との均衡、前年 標準価格からの変動にも留意し、上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西都 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 68.8] [100.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな回復が継続しており、個 人消費や観光需要は堅調であるが、住宅着工 は弱含みである。 地域要因に変化は見られず、安定的に推移す るものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％