令和6年1月15日　提出 宮崎 5-15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-15 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 6,650,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市田野町字中原甲２８５５番２ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ1 小売店舗、銀行等が 見られる近隣商業地 域 北10m市道 水道、下水 田野 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ　市道 交通 施設 田野駅　西方 350m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗、銀行等が見られる旧田野町中心部の商業地域であるが、地域の高齢化、顧客の流出等により購買力が 低下しており、空き店舗が増加している。商業地の需要は低く、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧田野町内全体の商業地域である。需要者の中心は旧田野町内の個人及び法人事業者である。旧田野町中 心部に小売店舗、銀行等が見られる商業地域であるが、地域の高齢化、顧客の流出等により購買力が低下しており、空 き店舗が増加している。新規出店に伴う土地の需要は低く、商業地の取引はほとんど見られない。需要の中心となる価 格帯は取引件数が少なく、価格帯もまちまちであるため見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧田野町中心部に小売店舗、銀行等が見られる商業地域に存するが、賃貸物件は稀で投資資本に見合う賃料水準が形成 されておらず、賃料を払って事業の継続ができるほどの収益性は低いため、収益還元法の適用は現実的でないと判断し た。一方、比準価格は信頼性のある取引事例より求められたもので、市場性を適正に反映した価格で説得力を有する。 以上から、比準価格を標準とし、当該地域における不動産市場動向を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響がみられるものの、人流の増 加に伴い客足に戻りがみられることから、市 内の経済は緩やかに回復しつつある。 旧田野町中心部の商業地域であるが、地域の 高齢化、顧客の流出等により購買力が低下し ており、商業地の需要は低く、地価は下落が 継続している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％