別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-14 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　山口　英之   TEL.
鑑定評価額 50,200,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市江平西１丁目５１番４
｢江平西１－５－４７｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2.5		 店舗

ＳＲＣ3		 各種店舗が建ち並ぶ
国道沿いの商業地域
 南東36m国道 水道、ガス、下水 宮崎

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３６ｍ　国道 交通

施設		 宮崎駅　北西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、国道沿いの商業地域である。地域要因に変化は見られず、今後とも現況を維持すると見込まれ、地
価は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、宮崎市中心部近郊の幹線道路沿いの路線商業地域を中心に広域的な地域を圏域とする。需要者の中心
は同一需給圏内の法人、個人事業者の他、一部に県外資本の企業も見られる。近隣地域は、国道沿いの旧来からの店舗
を中心とする商業地域で、地域的に熟成していることから需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は、取引価格
がまちまちで、具体的には見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、実際の取引に基づき試算した価格であり、不動産市場の特性を反映した、実証的な価格である。収益価
格は、地価に見合った賃料水準が形成されておらず、また、自用目的の店舗を中心とする地域においては、その信頼性
はやや劣る。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえ、更に、周辺の公示地等との均衡、前年標準価格からの変動にも留意し、上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮崎 5-23                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,300 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.2]		 [100.0]
100		 99,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかな回復が継続しており、個
人消費や観光需要は堅調であるが、住宅着工
は弱含みである。


地域要因に変化は見られず、安定的に推移す
るものと思われる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
４５２０１
-87147		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
中間画地
商業

(80,480)
b １２３０５
４５２０１
-83106		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南13.8m市道、
東6m、角地
商業

(100,600)
c １２３０６
４５２０１
-93428		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １２２０２
４５２０１
-90920		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,248  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
96,051 		 100
[  95.7]
100,367 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
100,000 
b (　           ) 
91,545  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.9]
102,975 		 100
[ 105.8]
97,330 
97,300 
c (　           ) 
80,415  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
83,766 		 100
[  84.9]
98,664 
98,700 
d (　           ) 
84,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
89,765 		 100
[  85.7]
104,743 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



宮崎 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,268,410 
6,869,966 
25,398,444 
23,766,900 
1,631,544 		 （　0.9474）
1,545,725 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     30,308,333 円　　　　（　     60,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 299.00 ＲＣ6 1,834.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   502 ㎡     14.4 m x   36.4 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・事務所、２～６階は約３６㎡の住宅を想定した。。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 類似の賃貸物件より査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
299.00 
60.0 
179.40 
3,080 
552,552 		 6.0  3,315,312 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
299.00 
85.0 
254.15 
1,760 
447,304 		 2.0  894,608 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
40.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,834.00 
79.1 
1,450.15 

2,789,072 		 7,788,352 
0 
⑨年額支払賃料      2,789,072 円　×　12ヶ月　＝　      33,468,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,450.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,468,864 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,694,443 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,194,421 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,788,352 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          73,989 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,268,410 円　　　　（　        64,280 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎６７０９（
収）
　　　　-1		 1,474  
(   1,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,776 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,763 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,760 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宮崎６７０９（
収）
　　　　-2		 1,396  
(   1,394) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,745 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,094,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,016,666 円  　　　       33,888,864　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,792,000 円  　　　　    349,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       523,500 円  　　　　    349,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       349,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,869,966 円　（　　　　　　        13,685 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9474    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 349,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,834.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 ×  40 ％　＋ 0.0972 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,766,900 円  
（　　　　　        47,344 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,268,410 円      
②総費用 6,869,966 円      
③純収益　①－② 25,398,444 円      
④建物等に帰属する純収益 23,766,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,631,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,545,725 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,079 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,308,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市江平西一丁目５１番４
 3500000253679-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-14 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　哲生   TEL.
鑑定評価額 50,200,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市江平西１丁目５１番４
｢江平西１－５－４７｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗

ＳＲＣ3		 各種店舗が建ち並ぶ
国道沿いの商業地域
 南東36m国道 水道、ガス、下水 宮崎

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 宮崎駅　北西方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　当該地域は、各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、地域要因の変化は特に見られないため、地価は
横這い傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、宮崎市中心部近郊の幹線沿いに位置する商業地域である。需要者の中心は同一需給圏に属する法人、
事業主のほか、県内外資本の法人事業者である。当該地域は、各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、地域要
因の変化は特に見られず、地価は横這い傾向にある。需要の中心となる価格帯はまちまちであり、具体的に見出せない
状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は、各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、自用の店舗等が中心となっている。収益価格は土地価
格に見合う賃料水準が形成されておらず、投資採算性の観点から信頼性が劣る。比準価格は類似地域の取引事例から試
算した市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、収益
価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮崎 5-23                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,300 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.4]		 [100.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は物価上昇の影響がみられるものの、緩
やかに回復しつつある。



各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であ
り、地域要因の変化は特に見られず、地価は
横這い傾向にある。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０５
４５２０１
-83314		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
南5m、二方路
２住居

(70,200)
b １２３０２
４５２０１
-89578		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西5m市道、
中間画地
近商

(80,300)
c １２３０６
４５２０１
-93428		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １２３０３
４５２０１
-79676		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
72,235 		 100
[  76.1]
94,921 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,900 
b (　           ) 
87,695  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
91,349 		 100
[  84.6]
107,978 
108,000 
c (　           ) 
80,415  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
83,766 		 100
[  79.7]
105,102 
105,000 
d (　           ) 
94,128  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
97,039 		 100
[  83.7]
115,937 
116,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



宮崎 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,005,209 
7,025,104 
25,980,105 
24,311,700 
1,668,405 		 （　0.9474）
1,580,647 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     30,993,078 円　　　　（　     61,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 299.00 ＲＣ6 1,834.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   502 ㎡     14.4 m x   36.4 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗事務所、２階から６階は１室約３６㎡程度のワンル－ムタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 類似する収益物件の賃貸面積比を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
299.00 
60.0 
179.40 
3,502 
628,259 		 6.0  3,769,554 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
299.00 
85.0 
254.15 
1,751 
445,017 		 2.0  890,034 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
299.00 
85.0 
254.15 
1,751 
445,017 		 2.0  890,034 
0.0  0 

 5～ 6		 住宅
299.00 
85.0 
254.15 
1,751 
445,017 		 2.0  890,034 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
40.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,834.00 
79.1 
1,450.15 

2,853,344 		 8,219,724 
0 
⑨年額支払賃料      2,853,344 円　×　12ヶ月　＝　      34,240,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,450.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,240,128 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,733,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,927,122 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,219,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,087 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,005,209 円　　　　（　        65,747 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎４３７９（
収）
　　　　-3		 1,516  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,839 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,771 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,751 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宮崎７６７０（
収）
　　　　-5		 1,532  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,702 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,142,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,039,804 円  　　　       34,660,128　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,856,000 円  　　　　    357,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       535,500 円  　　　　    357,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       357,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,025,104 円　（　　　　　　        13,994 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9474    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 357,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　   1,834.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 ×  40 ％　＋ 0.0972 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,311,700 円  
（　　　　　        48,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,005,209 円      
②総費用 7,025,104 円      
③純収益　①－② 25,980,105 円      
④建物等に帰属する純収益 24,311,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,668,405 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,580,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,149 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,993,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市江平西一丁目５１番４
 3500000253679-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考