別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-7 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　賢一   TEL.
鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市老松１丁目５３番
｢老松１－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 317  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 専門学校

ＲＣ4		 各種営業所、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 西25m県道 水道、ガス、下水 宮崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗事務所併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 宮崎駅　南西方

400m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 宮崎市中心部に位置し、各種営業所、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域である。宮崎駅前の再開発による
中心商業地の回復の期待も高いことから、需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗事務所併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部の幹線沿いに形成された普通商業地域である。需要の中心は県内外の法人事業者、市内の
個人事業者が大半を占める。近年、商業地需要の拡散化傾向は顕著であるが、近隣地域は市街地に位置する県道沿線で
、中規模の中低層店舗等が連たんし、交通量も多く商業地域としては良好な立地条件にある。需要の中心となる価格帯
は、同一需給圏内の取引が総じて少なく、事情を含むものも見られるため具体的には見いだせない状態にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は宮崎市中心部に位置する県道沿いの普通商業地域である。賃貸市場の成熟の程度は相対的に高いが、収益価
格はその試算の過程において想定要素を含み信頼性にやや欠ける。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求
めたもので、不動産市場の特性を反映した客観的で説得力の高い価格である。よって、価格の決定にあたっては、収益
価格は参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮崎 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[115.7]		 [100.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響がみられるものの、県内の個
人消費及び雇用情勢は改善しつつある。生産
活動は海外需要の減少などの影響がみられ弱
含みである。

県道沿いで交通量が多く、宮崎駅前の再開発
による中心商業地の回復の期待も高いことか
ら、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
４５２０１
-86809		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25m市道、
南東12m、
角地
近商

(90,300)
b １２３０１
４５２０１
-86792		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西36m国道、
北6m、角地
商業

(100,400)
c １２３０１
４５２０１
-87147		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
中間画地
商業

(80,480)
d １２３０３
４５２０１
-79586		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
e １２３０６
４５２０１
-93428		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,804  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
136,956 		 100
[ 108.0]
126,811 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
95,960  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
131,813 		 100
[ 107.2]
122,960 
123,000 
c (　           ) 
91,248  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
96,051 		 100
[  79.0]
121,584 
122,000 
d (　           ) 
101,020  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,020 		 100
[  87.0]
116,115 
116,000 
e (　           ) 
80,415  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
83,766 		 100
[  71.5]
117,155 
117,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



宮崎 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,435,277 
3,680,943 
13,754,334 
12,460,000 
1,294,334 		 （　0.9474）
1,226,252 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     24,044,157 円　　　　（　     75,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 230.00 ＲＣ4 920.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   317 ㎡     17.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ事務所、３～４Ｆ住宅：間取り１ＬＤＫ、平均専有面積約３９㎡、各階５戸を想定。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 建物の構造・階層・規模・用途より判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
65.0 
149.50 
3,164 
473,018 		 3.0  1,419,054 
1.0  473,018 

 2～ 2		 事務所
230.00 
75.0 
172.50 
2,373 
409,343 		 3.0  1,228,029 
1.0  409,343 

 3～ 3		 住宅
230.00 
85.0 
195.50 
1,582 
309,281 		 1.0  309,281 
1.0  309,281 

 4～ 4		 住宅
230.00 
85.0 
195.50 
1,582 
309,281 		 1.0  309,281 
1.0  309,281 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
920.00 
77.5 
713.00 

1,500,923 		 3,265,645 
1,500,923 
⑨年額支払賃料      1,500,923 円　×　12ヶ月　＝　      18,011,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     713.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,011,076 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       900,554 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,110,522 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,265,645 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,024 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,500,923 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         293,731 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,435,277 円　　　　（　        55,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎６１６２（
収）
　　　　-5		 1,623  
(   1,622) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,623 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,610 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,582 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宮崎４３７９（
収）
　　　　-3		 1,516  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,596 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,050,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 720,443 円  　　　       18,011,076　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,400,000 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       262,500 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,680,943 円　（　　　　　　        11,612 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9474    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,460,000 円  
（　　　　　        39,306 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,435,277 円      
②総費用 3,680,943 円      
③純収益　①－② 13,754,334 円      
④建物等に帰属する純収益 12,460,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,294,334 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,226,252 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,868 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,044,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市老松一丁目５３番
 3500000129551-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-7 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.
鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市老松１丁目５３番
｢老松１－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 317  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 専門学校

ＲＣ4		 各種営業所、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 西25m県道 水道、ガス、下水 宮崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ　県道 交通

施設		 宮崎駅　南西方

400m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに各種営業所、事務所ビル等が建ち並ぶＪＲ宮崎駅西口至近の商業地域で、宮崎駅及び西口の再開発、
複合施設の開業により、人流の回復も見られ宮崎駅周辺の商業地需要は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市中心部の幹線道路沿いに形成された商業地域で、需要者の中心は地元の個人事業者、県内外の法人
及び全国規模の企業である。当地域は県道沿いに各種営業所、事務所ビル等が建ち並ぶＪＲ宮崎駅西口至近の商業地域
で、宮崎駅及び西口の再開発、複合施設の開業により人流の回復も見られ宮崎駅周辺の商業地需要は堅調である。市場
の中心となる価格帯は、事情を含むものや価格、規模等にバラツキが見られるため具体的には見だせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はＪＲ宮崎駅至近の県道沿いに中高層ビルが建ち並ぶ商業地域で、テナントビル等の収益物件は存するが、土
地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は市場の実態を
反映する取引事例を採用して求められた実証的な価格であり、規範性を有する。従って、代表標準地との検討を踏まえ
、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮崎 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響がみられるものの、人流の増
加に伴い客足に戻りがみられることから、市
内の経済は緩やかに回復しつつある。


ＪＲ宮崎駅西口至近の商業地域で、宮崎駅及
び西口の再開発、複合施設の開業により、人
流の回復も見られ宮崎駅周辺の商業地需要は
堅調である。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
４５２０１
-86792		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西36m国道、
北6m、角地
商業

(100,400)
b １２３０５
４５２０１
-83335		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c １２３０６
４５２０１
-93428		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １２３０１
４５２０１
-87147		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
中間画地
商業

(80,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,960  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
131,813 		 100
[ 108.2]
121,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
116,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
116,117 		 100
[  85.8]
135,334 
135,000 
c (　           ) 
80,415  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
83,766 		 100
[  80.5]
104,057 
104,000 
d (　           ) 
91,248  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
96,051 		 100
[  90.8]
105,783 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



宮崎 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,492,983 
3,699,575 
13,793,408 
12,531,200 
1,262,208 		 （　0.9474）
1,195,816 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     23,447,373 円　　　　（　     74,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 230.00 ＲＣ4 920.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   317 ㎡     17.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～４階は共同住宅（３９㎡程度の１ＬＤＫ、各階５戸）を想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 類似不動産より想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
65.0 
149.50 
3,176 
474,812 		 2.0  949,624 
1.0  474,812 

 2～ 2		 事務所
230.00 
75.0 
172.50 
2,382 
410,895 		 2.0  821,790 
1.0  410,895 

 3～ 3		 住宅
230.00 
85.0 
195.50 
1,588 
310,454 		 1.0  310,454 
1.0  310,454 

 4～ 4		 住宅
230.00 
85.0 
195.50 
1,588 
310,454 		 1.0  310,454 
1.0  310,454 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
920.00 
77.5 
713.00 

1,506,615 		 2,392,322 
1,506,615 
⑨年額支払賃料      1,506,615 円　×　12ヶ月　＝　      18,079,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     713.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,079,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       903,969 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,175,411 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,392,322 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,506,615 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         294,845 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,492,983 円　　　　（　        55,183 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎６１６２（
収）
　　　　-5		 1,623  
(   1,622) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,623 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,588 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宮崎４９５８（
収）
　　　　-12		 1,541  
(   1,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,557 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,056,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 723,175 円  　　　       18,079,380　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,408,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       264,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,699,575 円　（　　　　　　        11,671 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9474    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,531,200 円  
（　　　　　        39,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,492,983 円      
②総費用 3,699,575 円      
③純収益　①－② 13,793,408 円      
④建物等に帰属する純収益 12,531,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,262,208 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,195,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,772 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,447,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市老松一丁目５３番
 3500000129551-0000
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備考