別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-5 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　寺本　文俊   TEL.
鑑定評価額 45,400,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市大淀４丁目９６番１
｢大淀４－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 554  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 北東30m県道 水道、ガス、下水 南宮崎

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０ｍ　県道 交通

施設		 南宮崎駅　北西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中低層の店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域である。特筆すべき地域要因の変動は見られないが
、地価は横這い傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市に所在する商業地域及び住商混在地域の圏域である。需要者の中心は、地元在住の個人事業者及
び法人事業者である。南宮崎駅に近接し立地条件は良好であるが、特筆すべき地域要因の変動は見られず、地価は横這
い傾向で推移している。市内における商業地の取引は少なく、価格帯もまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせ
ない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、自用の店舗を中心としており、法人事業者向けの賃貸市場の成熟
の程度は低く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に試算された。取引事例は、類似
地域の信頼性のある事例を採用した。以上により、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格
は参考に留め、指定基準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮崎 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     82,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宮崎県の景気は、緩やかに回復している。宮
崎市の住宅地、商業地及び工業地の地価は若
干の上昇傾向で推移している。


中低層の店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地
域で、特筆すべき地域要因の変動は見られな
いが、地価は横這い傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
４５２０１
-90671		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
中間画地
商業

(90,600)
b １２３０５
４５２０１
-83106		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南13.8m市道、
東6m、角地
商業

(100,600)
c １２３０３
４５２０１
-79586		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
d １２３０１
４５２０１
-87147		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
中間画地
商業

(80,480)
e １２３０５
４５２０１
-83163		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
東5.5m、角地
商業

(100,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,312  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.2]
113,447 		 100
[ 134.6]
84,285 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
84,300 
b (　           ) 
91,545  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.9]
102,975 		 100
[ 124.0]
83,044 
83,000 
c (　           ) 
101,020  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,020 		 100
[ 123.5]
81,798 
81,800 
d (　           ) 
91,248  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
96,051 		 100
[ 118.9]
80,783 
80,800 
e (　           ) 
74,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
76,180 		 100
[  94.9]
80,274 
80,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　 -24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,000 円／㎡]  



宮崎 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,793,269 
3,585,628 
13,207,641 
11,577,000 
1,630,641 		 （　0.9474）
1,544,869 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     30,291,549 円　　　　（　     54,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 222.24 ＲＣ5 957.46
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 100 ％   400 ％   400 ％   554 ㎡     22.0 m x   26.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～５階共同住宅：専有面積約２５㎡、各階８戸。 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 類似の賃貸物件の面積比等により査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
68.50 
80.0 
54.80 
2,402 
131,630 		 2.0  263,260 
1.0  131,630 

 2～ 2		 住宅
222.24 
90.0 
200.02 
1,601 
320,232 		 1.0  320,232 
1.0  320,232 

 3～ 3		 住宅
222.24 
90.0 
200.02 
1,601 
320,232 		 1.0  320,232 
1.0  320,232 

 4～ 4		 住宅
222.24 
90.0 
200.02 
1,601 
320,232 		 1.0  320,232 
1.0  320,232 

 5～ 5		 住宅
222.24 
90.0 
200.02 
1,601 
320,232 		 1.0  320,232 
1.0  320,232 

計
957.46 
89.3 
854.88 

1,412,558 		 1,544,188 
1,412,558 
⑨年額支払賃料      1,412,558 円　×　12ヶ月　＝　      16,950,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     854.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,950,696 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       868,535 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,502,161 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,544,188 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,670 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,412,558 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         276,438 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,793,269 円　　　　（　        30,313 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎７１７２（
収）
　　　　-15		 1,554  
(   1,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,636 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,602 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,601 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宮崎９１９０（
収）
　　　　-22		 1,427  
(   1,425) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,568 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 694,828 円  　　　       17,370,696　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       255,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,585,628 円　（　　　　　　         6,472 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9474    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     957.46 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 ×  40 ％　＋ 0.0972 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,577,000 円  
（　　　　　        20,897 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,793,269 円      
②総費用 3,585,628 円      
③純収益　①－② 13,207,641 円      
④建物等に帰属する純収益 11,577,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,630,641 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,544,869 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,291,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市大淀四丁目９６番１
 3500000250643-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-5 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　菅野　道雅   TEL.
鑑定評価額 45,400,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市大淀４丁目９６番１
｢大淀４－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 554  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 北東30m県道 水道、ガス、下水 南宮崎

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の事務所併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ　県道 交通

施設		 南宮崎駅　北西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、南宮崎駅前に形成された県道沿いの商業地域である。付近の土地利用に特段の変化は見られないこ
とから、当面は現状を維持し、地価は引き続き横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の事務所併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部周辺を通る幹線道路沿線及びその周辺に形成された商業地域である。需要者の中心は地元の個
人事業者のほか、県内外資本の法人等である。当該地域は、南宮崎駅前に形成された県道沿いの商業地域であるが、地
域要因に大きな変化は見られず、需要は停滞しており、地価は横ばい傾向で推移している。当事者間の事情等を反映し
て取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市中心部を通る幹線道路及びその周辺の商業地域で取引された事例から試算したもので、市場性の観点か
ら求めた実証的な価格である。一方、当該地域は自用の店舗等が多く賃貸市場が成熟していないことから、賃料水準が
低く、収益価格は低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし
、収益価格は参考に留め、指定基準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮崎 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     82,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、個人消費が持ち直してきており、雇
用・所得環境が改善する下で、緩やかに回復
している。


南宮崎駅前の商業地域で交通量は比較的多い
ものの、地域要因に特段の変化は認められず
、需要は停滞している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
４５２０１
-88978		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4.1m市道
、北西4.1m、
角地
商業

(90,246)
b １２２０７
４５２０１
-87969		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(80,400)
c １２３０９
４５２０１
-76219		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6.5m市道、
西4m、角地
商業

(90,390)
d １２３０８
４５２０１
-93155		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東18m県道、
北西6.4m、
角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,225  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
68,486 		 100
[  83.6]
81,921 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,900 
b (　           ) 
84,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,677 		 100
[ 103.2]
82,051 
82,100 
c (　           ) 
82,051  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
79,661 		 100
[  97.2]
81,956 
82,000 
d (　           ) 
76,049  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
73,834 		 100
[  89.5]
82,496 
82,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,000 円／㎡]  



宮崎 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,946,527 
3,624,966 
13,321,561 
11,713,200 
1,608,361 		 （　0.9474）
1,523,761 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     29,877,667 円　　　　（　     53,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 222.24 ＲＣ5 957.46
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   554 ㎡     22.0 m x   26.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～５階共同住宅（１Ｋ、専有面積約２５㎡）各階８戸を想定した。 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 類似不動産より想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
68.50 
80.0 
54.80 
2,424 
132,835 		 2.0  265,670 
1.0  132,835 

 2～ 2		 住宅
222.24 
90.0 
200.02 
1,616 
323,232 		 1.0  323,232 
1.0  323,232 

 3～ 3		 住宅
222.24 
90.0 
200.02 
1,616 
323,232 		 1.0  323,232 
1.0  323,232 

 4～ 4		 住宅
222.24 
90.0 
200.02 
1,616 
323,232 		 1.0  323,232 
1.0  323,232 

 5～ 5		 住宅
222.24 
90.0 
200.02 
1,616 
323,232 		 1.0  323,232 
1.0  323,232 

計
957.46 
89.3 
854.88 

1,425,763 		 1,558,598 
1,425,763 
⑨年額支払賃料      1,425,763 円　×　12ヶ月　＝　      17,109,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     854.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,109,156 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       876,458 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,652,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,558,598 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,807 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,425,763 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         279,022 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,946,527 円　　　　（　        30,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎８９８１（
収）
　　　　-5		 1,596  
(   1,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,773 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,645 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,616 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宮崎７１７２（
収）
　　　　-15		 1,554  
(   1,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,602 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,032,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 701,166 円  　　　       17,529,156　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,376,000 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       258,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,624,966 円　（　　　　　　         6,543 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9474    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　     957.46 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 ×  40 ％　＋ 0.0972 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,713,200 円  
（　　　　　        21,143 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,946,527 円      
②総費用 3,624,966 円      
③純収益　①－② 13,321,561 円      
④建物等に帰属する純収益 11,713,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,608,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,523,761 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,877,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市大淀四丁目９６番１
 3500000250643-0000
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備考