別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　黒木　勇人   TEL.
鑑定評価額 222,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市高千穂通１丁目２２番１外
｢高千穂通１－６－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(100,600)

1:2		 事務所

ＳＲＣ8		 生保会社等の中高層
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南40m県道 水道、ガス、下水 宮崎

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ　県道 交通

施設		 宮崎駅　西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 宮崎市中心部のオフィス街に該当する商業地域であるが、アフター・ウィズコロナの状況の中、人流や繁華性に
回復が見られ、周辺での再開発等の予定もあることから、地価はやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧宮崎市中心部の商業及び商住混在地域一円である。需要者は自用の事務所用地を目的とする又は貸し
ビル経営を前提とする法人等である。既存のビルが連たんし、供給は限定的である一方、アフター・ウィズコロナの状
況の中、人流や繁華性に回復が見られ、投資の動きも散見される等状況は徐々に好転してきている。なお、取引価格は
個別事情を含むものも多く、バラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高層の店舗付事務所、事務所ビル等が連たんする商業地域である。同地域内の不動産取引に当たっては、必ずしも建物
建築後に得られるであろう賃料収入に基づく土地価格ではなく、周辺地域の取引実績による土地価格が重視される傾向
にある。よって、このような取引市場における価格形成を勘案のうえ、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、前
年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症拡大等もあって消費動向に不透明感が
残る中、商業地に対する投資・取得意欲はや
や様子見の状況もあり、需要の対象は限定的
となっている。

アフター・ウィズコロナの状況下、人流・繁
華性に回復が見られ、投資・再開発等の動き
も散見されていることから、地価はやや強含
みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
４５２０１
-86809		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西25m市道、
南東12m、
角地
近商

(90,300)
b １２２１２
４５２０１
-88842		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １２２０９
４５２０１
-81269		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
東11m、角地
２住居

(70,200)
d １２３０１
４５２０１
-86951		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,804  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
136,956 		 100
[  73.0]
187,611 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
174,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
174,703 		 100
[  84.8]
206,018 
206,000 
c (　           ) 
132,231  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
132,496 		 100
[  65.7]
201,668 
202,000 
d (　           ) 
142,248  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,248 		 100
[  75.2]
189,160 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



宮崎 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

128,339,361 
26,315,261 
102,024,100 
93,618,000 
8,406,100 		 （　0.9443）
7,937,880 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    155,644,706 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 640.00 Ｓ10 6,290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   600 ％   600 ％   1,111 ㎡     25.5 m x   47.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～１０階事務所（各階フロア貸し）、タワーパーキング１０階を想定した。 ⑦有効率　  67.1 ％
の理由		 類似建物の貸室面積比等を参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
530.00 
35.0 
185.50 
2,779 
515,505 		 6.0  3,093,030 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
640.00 
70.0 
448.00 
2,526 
1,131,648 		 6.0  6,789,888 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
640.00 
70.0 
448.00 
2,526 
1,131,648 		 6.0  6,789,888 
0.0  0 

 4～10		 事務所
640.00 
70.0 
448.00 
2,526 
1,131,648 		 6.0  6,789,888 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,290.00 
67.1 
4,217.50 

10,700,337 		 64,202,022 
0 
⑨年額支払賃料     10,700,337 円　×　12ヶ月　＝　     128,404,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,048,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       128,404,044 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,048,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,722,602 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 127,729,442 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        64,202,022 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         609,919 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     128,339,361 円　　　　（　       115,517 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎７１７２（
収）
　　　　-19		 2,105  
(   2,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,518 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,539 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,526 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宮崎７１７２（
収）
　　　　-20		 1,740  
(   1,735) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,559 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,560,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,033,561 円  　　　      134,452,044　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,491,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,080,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,890,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,315,261 円　（　　　　　　        23,686 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   6,290.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 93,618,000 円  
（　　　　　        84,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 128,339,361 円      
②総費用 26,315,261 円      
③純収益　①－② 102,024,100 円      
④建物等に帰属する純収益 93,618,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,406,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,937,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,145 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,644,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市高千穂通一丁目２２番１
 3500000127544-0000
2 　宮崎市高千穂通一丁目２３番１
 3500000127545-0000
3 　宮崎市高千穂通一丁目２４番
 3500000127547-0000
4 　宮崎市高千穂通一丁目２５番
 3500000127548-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 5-2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.
鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市高千穂通１丁目２２番１外
｢高千穂通１－６－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(100,600)

1:2		 事務所

ＳＲＣ8		 生保会社等の中高層
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南40m県道 水道、ガス、下水 宮崎

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 宮崎駅　西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 生損保のオフィスビルなどが建ち並ぶ商業地域で、商業地に対する需給は安定的で、当面の間現状を維持し、地
価は当面の間、若干の上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部に位置する商業地域。需要者の中心は、生損保などの県外法人事業者のほか、自用の店舗
・事務所用地等の取得を目的とする宮崎市内の法人事業者。新型コロナウイルスの５類移行などを契機にした中心市街
地への客足回復のほか、市中心部の商業地で不動産開発の動きもみられ、低調な状況にあった不動産需要は回復基調に
ある。需要の中心価格帯は、中心商業地における不動産取引が少なく、価格帯もまちまちなため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、宮崎市中心部に存する商業地域に係る取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたも
ので、市場性を反映し規範性は高い。収益価格は比準価格との比較で低位に求められたものの、収益価格の試算におい
て採用した諸元は最近の実態を反映したもので、一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、同一需給圏
内の需給動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宮崎市の中心商業地では、新型コロナウイル
ス５類移行以降、客足増加や観光客の増加傾
向に加えて、引き続き商業施設の再開発の動
きもみられる。

地域要因に特段の変動等はみられない。活発
な不動産投資環境もあって市中心部での不動
産需要は回復基調で、地価は若干の上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
４５２０１
-90671		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
中間画地
商業

(90,600)
b １２２１２
４５２０１
-88880		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南40m県道、
中間画地
商業

(100,600)
c １２３０８
４５２０１
-93099		 宮崎市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北40m県道、
西12m、角地
商業

(100,600)
d １２２０７
４５２０１
-87904		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東25m国道、
西3.6m、
二方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,312  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.2]
113,447 		 100
[  57.0]
199,030 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
289,631  		 100
[ 130.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
222,793 		 100
[ 112.7]
197,687 
198,000 
c (　    151,814) 
303,628  		 100
[ 130.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
222,438 		 100
[ 111.9]
198,783 
199,000 
d (　           ) 
146,292  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
150,972 		 100
[  76.0]
198,647 
199,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -21.0
b その他

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    199,000 円／㎡]  



宮崎 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

139,751,664 
28,654,251 
111,097,413 
102,534,000 
8,563,413 		 （　0.9443）
8,086,431 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    158,557,471 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 640.00 Ｓ10 6,290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   600 ％   600 ％   1,111 ㎡     25.5 m x   47.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～１０Ｆ：事務所（各階フロア貸し）、駐車場部分はタワーパーキングを想定 ⑦有効率　  67.1 ％
の理由		 建物の構造・階層・規模・用途より判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
530.00 
35.0 
185.50 
2,950 
547,225 		 4.0  2,188,900 
0.0  0 

 2～10		 事務所
640.00 
70.0 
448.00 
2,770 
1,240,960 		 4.0  4,963,840 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,290.00 
67.1 
4,217.50 

11,715,865 		 46,863,460 
0 
⑨年額支払賃料     11,715,865 円　×　12ヶ月　＝　     140,590,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,048,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当することを想定のうえ計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       140,590,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,048,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,331,919 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 139,306,461 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,863,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         445,203 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     139,751,664 円　　　　（　       125,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎７１７２（
収）
　　　　-18		 2,349  
(   2,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,610 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,779 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,770 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宮崎７６７０（
収）
　　　　-26		 2,665  
(   2,658) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,961 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,280,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,399,151 円  　　　      146,638,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,485,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,040,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     2,070,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,380,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,654,251 円　（　　　　　　        25,791 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　   6,290.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 102,534,000 円  
（　　　　　        92,290 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 139,751,664 円      
②総費用 28,654,251 円      
③純収益　①－② 111,097,413 円      
④建物等に帰属する純収益 102,534,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,563,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,086,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,279 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,557,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市高千穂通一丁目２２番１
 3500000127544-0000
2 　宮崎市高千穂通一丁目２３番１
 3500000127545-0000
3 　宮崎市高千穂通一丁目２４番
 3500000127547-0000
4 　宮崎市高千穂通一丁目２５番
 3500000127548-0000
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備考