令和6年1月15日　提出 宮崎 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -63 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 56,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市生目台東２丁目２９番３ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 南宮崎 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 南宮崎駅　西方 5.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市郊外に存する区画整然とした高台の住宅地域である。地域要因に特段の変動はないものの、住環境 が比較的良好な地域であるため需要は安定しており、地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市西部に位置した戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、需要者の中心は自己居住を目的とした宮崎市内の 勤労者世帯である。当該地域は、市西部の高台に戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、住環境が比較的良好 であり、水災害の懸念から高台の住宅地需要は根強く、土地取引は安定的である。市場の中心となる価格帯は土地１， ５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、戸建住宅地としての利用が標準的で、賃貸住宅需要の想定 が現実的ではない地域であるため収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は宮崎西部の住宅地域において信頼性 が認められる取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、規範性を有する。以上から、比準価格を標準とし、代表 標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 56,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響がみられるものの、人流の増 加に伴い客足に戻りがみられることから、市 内の経済は緩やかに回復しつつある。 区画整然とした高台の住宅地域で、地域要因 に特段の変動はないものの、住環境が比較的 良好な地域で、高台の住宅地需要は根強く地 価は堅調である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％