令和6年1月15日　提出 宮崎 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -60 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市恒久６丁目１３番２外 ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に共 同住宅が見られる住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 南宮崎 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南宮崎駅　東方 2.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほか共同住宅も散見される住宅地域である。周辺の未利用地では住宅の新規着工も見られ るなど一定の土地取引があることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部から大淀川以南一帯に広がる住宅地域である。需要者の中心は市内居住者で、圏外からの転入 者はあまり見られない。周辺では戸建住宅や共同住宅の建築も見られ、周辺の空地が少しずつ減りつつあり、需要は底 堅く推移している。取引の主要な価格帯は、土地については１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は一般住宅を主に共同住宅も散見される地域であるが、自用目的の取引が多く、類似する不動産の取引価格を指標 に地価水準が形成されていることから、比準価格の説得力は高い。その一方で、収益性を前提とした価格形成はなされ ておらず、収益価格は適用しなかった。よって、鑑定評価額の決定にあたって、比準価格を標準とし、代表標準地から の検討のほか前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [128.3] [100.0] 100 55,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化等を背景として緩やかに回 復しつつあるものの、物価上昇に加え、海外 の動向等の下押しリスクに注意が必要である 。 戸建住宅を主として共同住宅等も散見される 地域で、安定した需給バランスが認められる ため、地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％