令和6年1月15日　提出 宮崎 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -57 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　戸野　由紀子   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市阿波岐原町前浜４２７６番６７６ ②地積 　(㎡) 434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 海岸沿いの区画整然 とした住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 宮崎神宮 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　市道 交通 施設 宮崎神宮駅　北東方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、海岸に近接する旧来の住宅地域である。市街化調整区域に指定されており、津波浸水被害も予測さ れる地域であるため、需要は弱含みである。地価は今後も低調に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市北東部に形成された市街化調整区域に指定されている住宅地域である。主たる需要者は、宮崎市 内の居住者が大半を占める。旧来の住宅地域であるが、海岸に近く、津波浸水被害も予測される地域であるため、住宅 需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾向が継続している。需要の中心となる価格水準は、土地は１，０００万円 ～１，５００万円程度、新築の戸建住宅物件は３，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、宮崎市北東部に所在する市街化調整区域内の住宅地域で取引された信頼性のある事例を採用して導出した 価格であり、市場性を反映している。一方で、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸市場が未成熟である ため、収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取引が中心であることから、市場参加 者の属性を踏まえて市場性を反映した比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は物価上昇の影響がみられるものの 、経済活動の正常化等を背景として、景気は 緩やかに回復している。 海岸沿いの区画整然とした住宅地域であり、 地域要因に大きな変動はないものの、需要は 限定的であるため、地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％