令和6年1月15日　提出 宮崎 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -50 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市清水２丁目８８番外 ｢清水２－７－３１｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中心商業地に近接す る幹線背後の既成住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 宮崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 宮崎駅　南西方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 多用途が混在する中心部の住宅地域。繁華街や生活関連施設を徒歩圏内にもち、安定した需要がみられることか ら、地価は上昇傾向にて推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、居住性の高い当市中心部住宅地域で、主たる需要者は宮崎市に居住し就労する個人である。繁華街や生 活利便施設に近接する好立地から賃貸、分譲マンション用地としての取得も多い。戸建ニーズの高い西池小学校区内に 位置するが物件放出は少なく、霧島、船塚等の引合いが強い。道路付如何による価格差がみられるが、中心価格帯とし ては土地が１，８００万円程度、新築戸建物件は３，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の住宅地域より選択した規範的取引事例を採用して、比準価格を導出した。各補・修正は適切になされ、 比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、本件における需要者は一般個人であるため想定建物に基づく収 益性の勘案度は極めて低いことから、収益還元法は適用していない。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検 討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,300 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [ 87.6] [100.0] 100 93,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は若干の減少、世帯数は増加傾 向にある。清水全体では人口、、世帯数とも に増加しており、特に１丁目の増加が顕著で ある。 多用途混在の住宅地域であるが地域的な変化 はない。道路付き如何で価格帯に幅があるも のの、安定した需要がみられる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％