令和6年1月15日　提出 宮崎 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -49 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 3,170,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市高岡町内山字雁ケ峰２７８５番１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 宮崎 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 宮崎駅　北西方 15.0km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ高岡地区中心部付近の住宅地域である。需要、供給ともに限定的であり、周辺に おける土地取引は少ない。地価は概ね底値水準にあるものの、依然として弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高岡町を中心に宮崎市全域及び隣接する国富町の住宅地域である。主たる需要者は旧高岡町及び隣接 地域の居住者で、圏外からの転入者は少ない。当該地域は旧高岡町中心部に近接する従前の住宅地域で、土地取引は限 定的である。土地は総額３５０万円程度、新築戸建住宅は総額２，０００万円から２，５００万円程度が取引の主要な 価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は比較的小規模な画地に戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、収益性を反映した地価形成はなされてい ないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は市内全域及び隣接市町村の住宅地域の中で類似性が認められる事 例から試算した実証的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格 を標準に、代表標準地からの検討のほか前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.6] [102.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化等を背景として緩やかに回 復しつつあるものの、物価上昇に加え、海外 の動向等の下押しリスクに注意が必要である 。 地域要因に特段の変化は見られないが、従前 の住宅地の需要は依然として低調であること から、地価は若干の下落傾向で推移している 。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％