令和6年1月15日　提出 宮崎 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -42 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市南花ケ島町３３８番２ ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 幹線背後の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 宮崎神宮 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 宮崎神宮駅　北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北部の幹線背後に形成された既成の住宅地域である。幹線沿い店舗の入れ替えを除き当面変動要因はない が、周辺住宅地域の地価上昇を受け、当地域も緩やかに上昇が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地北部に形成された既成の住宅地域が中心で、需要者は宮崎市に居住し就労する個人である。宮崎 神宮周囲に形成された利便性の高い住宅地域の一角であるが、当エリアを代表する神宮地区とは競合関係になく、いわ ゆる中心市街地とは一線を画す。賃貸マンションや幹線沿いの店舗が主体で取引自体は少なく、取引価格帯はまちまち だが、土地については概ね２，０００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住環境等を同じくする住宅地域より選択した取引事例を用いて、比準価格を導 出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、対象標準地の規模等個別 性及び法令上の規制を勘案すると、合理的な賃貸用不動産の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した 。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,400 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [117.6] [100.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は若干減少、世帯数は増加傾向 にあり、年間土地取引件数は５，０００件前 後である。南花ケ島町は人口、世帯数ともに 増加している。 住宅地域としての変化はないが、周辺地域に みられる地価上昇の影響を受け、緩やかな上 昇傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％