令和6年1月15日　提出 宮崎 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -40 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市田野町字中渡瀬甲３７５８番１０外 ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 南東4m市道 水道、下水 田野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 田野駅　南西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧田野町郊外に戸建住宅、農家住宅が混在する住宅地域で、旧田野町中心部からやや距離があり、利便性が劣る 地域で土地取引は極めて少ない。住宅地の需要は低調で、今後も地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧田野町郊外の住宅地域で、需要者の中心は旧田野町内に地縁性を有する者が大半を占めており、圏外か らの転入は見られない。当該地域は旧田野町中心部からやや距離があり、生活利便性が劣る地域で、旧宮崎市、周辺市 町からの転入者については、新興住宅地域への選好性が強く、当該地域の住宅地需要は低調である。市場の中心となる 価格帯は土地５００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅、農家住宅が混在する郊外の住宅地域で、賃貸住宅需要の想定が現実的ではない地域であるため収 益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は旧田野町内の住宅地域において信頼性の認められる取引事例を採用して 試算されており、説得力を有している。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [134.2] [102.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響がみられるものの、人流の増 加に伴い客足に戻りがみられることから、市 内の経済は緩やかに回復しつつある。 旧田野町中心部からやや距離があり、利便性 が劣る地域で、土地の取引は極めて少ない。 住宅地の需要は低調で地価は下落傾向が継続 している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％