令和6年1月15日　提出 宮崎 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -39 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　黒木　勇人   TEL.

鑑定評価額 3,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市佐土原町西上那珂字中畑７９１番２０ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 都計外に開発された ミニ分譲住宅地域 北6m市道 水道 佐土原 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 佐土原駅　西方 8.0km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅を中心とする住宅地域で、需要も限定的であるものの、新規供給も低調であることから、低 位ながらも需給は比較的安定的に推移し、当面は概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐土原町を中心とする宮崎市北部の住宅地域一円である。需要者は地縁性のある個人がほとんどで、圏 外からの流入者は少ない。周囲には開発可能な農地等も多く残るものの、特段の宅地分譲・開発等は見られず、一方、 需要も低調で、需給バランス自体は比較的安定して推移している。取引自体が非常に少ないため、散見される取引価格 は個別事情を反映してバラツキが見られ、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の戸建住宅、農家住宅を中心とする住宅地域で、自用の物件がほとんどで、共同住宅等の賃貸物件は周辺に見受け られず、賃貸市場が極めて未成熟であるため、収益価格は試算せず、比準価格を中心に、前年標準地価格からの検討も 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 税制や低金利による後押しにより一定の住宅 地需要は認められるが、立地条件等の相違に よる需要の強弱は地区によりバラツキが見ら れる。 地域内に特段の変動要因はなく、周辺地域で 小規模な宅地供給が見られるなか、需給は安 定的で、地価は概ね横這いである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％