令和6年1月15日　提出 宮崎 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -38 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　哲生   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市淀川３丁目８５番 ｢淀川３－７－８｣ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅等も見られる住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 南宮崎 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南宮崎駅　北西方 880m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、一般住宅を主に共同住宅等も見られる住宅地域であり、地域要因の変化は特に見られないため、 地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、宮崎市の大淀川以南の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏に属する宮崎市内の居住者が多い 。当該地域は、市中心部及び商業施設等に比較的近接し利便性は高いが、地域要因の変化は特に見られず、地価は横這 い傾向で推移している。土地は２，０００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００万円～４，０００万円程度が需要の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、一般住宅を主に共同住宅等も見られる住宅地域であるが、自己使用目的での戸建住宅の取引が中心であ り、収益性を反映した地価形成がなされていないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場性を反映した価 格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、前年度価格も考慮して鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は物価上昇の影響がみられるものの、緩 やかに回復しつつある。 一般住宅を主に共同住宅も見られる住宅地域 であり、地域要因の変化は特に見られず、地 価は横這い傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％