令和6年1月15日　提出 宮崎 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -32 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　戸野　由紀子   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 51,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市平和が丘北町１８番１１ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 宮崎神宮 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 宮崎神宮駅　北西方 3.4km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、宮崎市北部に位置する区画整然とした高台の住宅団地である。地域要因に特段の変動は見られない ものの、住環境良好な高台の地域であるため需要は底堅い。地価は若干の上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市北部に形成された住宅地域である。主たる需要者は、宮崎市内の居住者及び就労者が大半を占め る。高台に位置する閑静な住宅地域であり、居住環境が良好な地域であるため、需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向 で推移している。需要の中心となる価格水準は、土地は１，２００万円程度、新築の戸建住宅物件は３，０００万円台 前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、宮崎市北部の住宅地域で取引された信頼性のある取引事例を採用し導出した。一方で、近隣地域は第一種 低層住居専用地域に指定されている分譲住宅地であり、収益物件の想定が困難であることから、収益価格の試算は断念 した。鑑定評価額の決定にあたっては、自己使用目的の取引が中心であることから、市場参加者の属性を踏まえ、市場 性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年標準地価格からの検討を踏まえて、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [120.8] [100.0] 100 51,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は物価上昇の影響がみられるものの 、経済活動の正常化等を背景として、景気は 緩やかに回復している。 地域要因に大きな変動は見られないものの、 区画整然とした高台の大規模な住宅団地であ り、需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％