令和6年1月15日　提出 宮崎 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -31 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大坪西２丁目４３７８番３２ ｢大坪西２－５－２６｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 南宮崎 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 南宮崎駅　西方 2.0km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街地南西部に位置する居住環境が良好な住宅地域である。幹線道路へのアクセスも良く、立地条 件に優ること等から需要は堅調で、当分の間、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大淀川以南の高台を中心に形成された住宅地域である。宮崎市内の居住者が需要の大半を占めるが、一 部圏外からの転入者も見受けられる。幹線道路へのアクセスに優れ、幹線沿いならびに周辺には各種店舗等が所在して いることから、交通接近性および利便性が高く、需要は堅調に推移している。取引の主要な価格帯については、土地１ ，５００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、第一種低層住居専用地域に指定されていることもあり、収益性を前 提とした価格形成はなされておらず、収益物件を想定することが適切ではない。よって、収益還元法は適用せず、市場 性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地からの検討のほか前年標準地価格も考慮して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,400 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.9] [101.0] 100 57,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化等を背景として緩やかに回 復しつつあるものの、物価上昇に加え、海外 の動向等の下押しリスクに注意が必要である 。 高台に位置する居住環境に優れた住宅地域で 、需要は堅調であることから地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％