令和6年1月15日　提出 宮崎 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -26 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 8,170,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字熊野字椿山１１００６番２外 ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等を中心とする住宅 地域 東5.8m市道 水道、下水 木花 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 木花駅　南西方 500m 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅の中に共同住宅等も見られる既成住宅地域で、生活利便性は比較的良好である。周辺にお いて街並みの更新が見られるため、地価は若干の上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大淀川以南で宮崎市南部に存する既成住宅地域である。主たる需要者は宮崎市中心部に通勤・通学する 等の生活拠点がある、３０～４０代の子育て世帯が中心になるものと考えられ、県外からの移住者も考えられる。なお 、周辺においてはミニ開発による宅地分譲も多く見られる。当該地域における不動産の取引は、土地は３００㎡程度で １，０００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域には、低層の集合住宅等も見られるものの、一般住宅が多く建ち並び、第一種低層住居専用地域のため、 取引の中心も自己の住宅目的となっており、収益性に着眼をおいての地価の形成はなされておらず、またそのため、適 正な賃料を求めることが困難であったため、収益価格の試算は断念した。したがって、類似地域の規範性が高い取引事 例から求めた比準価格を中心に、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は回復傾向にあるが、物価高が与 える影響は大きい。不動産市況は、中心地で は上昇傾向にあり、郊外では弱含みの状況に ある。 地域要因の大きな変動は見られないが、当該 地域の取引は活発であり、地価は緩やかな上 昇傾向で推移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％