令和6年1月15日　提出 宮崎 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -20 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　山口　英之   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市佐土原町下田島字江川崎１１４１２番３６ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる閑静な住宅地 域 南東4.8m市道 水道、下水 佐土原 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ　市道 交通 施設 佐土原駅　北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域である。地域要因に変化は見られず、今後とも現況を 維持すると見込まれ、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、佐土原町下田島地区を中心に、佐土原町の広域的な住宅地域を圏域とし、需要者は、佐土原町居住者 が大半を占める。近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に変化は見られず、需給 は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地については、１，０００万円程度、新築戸建て住宅では、３，００ ０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、地域的特性の類似する取引事例を採用し試算した。比準価格決定における各補修正は適切であり、信頼 性の高い価格が試算されている。一方、収益還元法は賃貸市場が未熟成なため適用しなかった。鑑定評価額の決定に当 たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、前年標準価格からの検討を踏まえ、更に、周辺公示地、基準地との均 衡にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな回復が継続しており、個 人消費や観光需要は堅調であるが、住宅着工 は弱含みである。 地域要因に変化は見られず、安定的に推移す るものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％