別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 -16 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　菅野　道雅   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市堀川町１５０番３
 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等が見られる住
宅地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 宮崎

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 宮崎駅　南方

850m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、市中心部近くに位置する住環境が良好な住宅地域で、市中心部や各種施設への接近性に優る利便性
の高い地域であることから、需要は安定しており、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎駅東側一帯に広がる市中心部周辺の利便性の高い住宅地域である。需要者は宮崎市内の居住者が大
半を占めるが、圏外からの転入者も見受けられる。当該地域は、市中心部近くに位置する利便性や住環境等が良好な住
宅地域で、需要は安定しており、地価はやや強含みの傾向にある。土地は１，８００万円程度、新築戸建住宅は３，０
００万円～３，５００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、宮崎駅東側一帯に広がる市中心部周辺の住宅地域の取引事例から試算したもので、市場性の観点から求め
た実証的な価格である。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた
。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、指定基準
地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮崎 -15                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     84,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、個人消費が持ち直してきており、雇
用・所得環境が改善する下で、緩やかに回復
している。


地域要因に特段の変化は見られないものの、
市中心部や各種施設への接近性に優る利便性
の高い住宅地域であることから、需要は安定
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％ +0.1 ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０４
４５２０１
-92022		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.5m市道、
北2.1m、角地
２住居
駐車付置義務
(70,180)
b １２３０５
４５２０１
-83042		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.5m市道
、中間画地
１低専

(60,100)
c １２３０７
４５２０１
-88868		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２２０９
４５２０１
-81414		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,777  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
77,742 		 100
[  95.0]
81,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
84,300 
b (　           ) 
62,091  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,091 		 100
[  74.8]
83,009 
85,500 
c (　           ) 
59,939  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
58,193 		 100
[  72.4]
80,377 
82,800 
d (　           ) 
58,686  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,686 		 100
[  70.6]
83,125 
85,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,500 円／㎡]  



宮崎 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,714,947 
698,724 
3,016,223 
2,470,000 
546,223 		 （　0.9504）
519,130 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     11,045,319 円　　　　（　     52,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.98 ＲＣ4 211.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   212 ㎡     10.5 m x   20.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約２６㎡の１ＤＫ、各階２戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
52.98 
100.0 
52.98 
1,412 
74,808 		 1.0  74,808 
1.0  74,808 

 2～ 2		 住宅
52.98 
100.0 
52.98 
1,412 
74,808 		 1.0  74,808 
1.0  74,808 

 3～ 3		 住宅
52.98 
100.0 
52.98 
1,412 
74,808 		 1.0  74,808 
1.0  74,808 

 4～ 4		 住宅
52.98 
100.0 
52.98 
1,412 
74,808 		 1.0  74,808 
1.0  74,808 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
211.92 
100.0 
211.92 

299,232 		 299,232 
299,232 
⑨年額支払賃料        299,232 円　×　12ヶ月　＝　       3,590,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     211.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,590,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       191,539 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,639,245 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           299,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,843 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          299,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          72,859 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,714,947 円　　　　（　        17,523 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎４９５８（
収）
　　　　-11		 1,464  
(   1,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,354 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,443 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,412 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宮崎６７０９（
収）
　　　　-1		 1,474  
(   1,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,474 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 114,924 円  　　　        3,830,784　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      304,000 円  　　　　     38,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,000 円  　　　　     38,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         698,724 円　（　　　　　　         3,296 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　     211.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,470,000 円  
（　　　　　        11,651 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,714,947 円      
②総費用 698,724 円      
③純収益　①－② 3,016,223 円      
④建物等に帰属する純収益 2,470,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 546,223 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 519,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,449 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,045,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市堀川町１５０番３
 3500000231891-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮崎 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 -16 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 84,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮崎市堀川町１５０番３
 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等が見られる住
宅地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 宮崎

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ　市道		 交通

施設		 宮崎駅　南方

850m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は戸建住宅を主として共同住宅等が見られる市中心部の住宅地域である。スーパー、公共利便施設に近
接した利便性の高い住宅地域で良好な住宅地の需要が認められ、地価は微増傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宮崎駅を最寄駅とする堀川地区を主として、その周辺に位置した利便性の高い住宅地域である。需要
者の中心は宮崎市の居住者や地元の不動産業者で、同一需給圏外からの転入も見られる。当該地域は戸建住宅を主とし
て共同住宅等が見られる市中心部の住宅地域で、良好な住宅地の需要が認められ、地価は微増傾向で推移している。市
場の中心となる価格帯は土地１，８００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は戸建住宅の中に共同住宅等も混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は市場の実態を反映する堀川地区及びその周辺において信頼性の認
められる取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、規範性を有する。従って、当該地域における不動産市場の動
向を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮崎 -15                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     84,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響がみられるものの、人流の増
加に伴い客足に戻りがみられることから、市
内の経済は緩やかに回復しつつある。


市中心部の住宅地域で、公共利便施設等に近
接した利便性の高い住宅地域である。良好な
住宅地の需要が認められ、地価は微増傾向で
推移している。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％ +0.2 ％
３　試算価格算定内訳 宮崎 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
４５２０１
-89422		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
南3m、角地
２住居

(70,200)
b １２３０１
４５２０１
-86749		 宮崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １２３０６
４５２０１
-93428		 宮崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １２３０２
４５２０１
-89502		 宮崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
北東5.6m、
二方路
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
66,999 		 100
[  81.6]
82,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
84,600 
b (　           ) 
65,908  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,988 		 100
[  77.1]
82,994 
85,500 
c (　           ) 
80,415  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
83,766 		 100
[ 112.2]
74,658 
76,900 
d (　           ) 
67,353  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
76,538 		 100
[  86.4]
88,586 
91,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,600 円／㎡]  



宮崎 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,197,938 
836,776 
3,361,162 
2,827,500 
533,662 		 （　0.9749）
520,267 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     11,069,511 円　　　　（　     52,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮崎 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＲＣ4 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   212 ㎡     10.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ　３０㎡程度の単身者タイプを想定した（全８戸）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,310 
78,600 		 1.0  78,600 
1.0  78,600 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,456 
87,360 		 1.0  87,360 
1.0  87,360 

 3～ 3		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,456 
87,360 		 1.0  87,360 
1.0  87,360 

 4～ 4		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,456 
87,360 		 1.0  87,360 
1.0  87,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

340,680 		 340,680 
340,680 
⑨年額支払賃料        340,680 円　×　12ヶ月　＝　       4,088,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当でき計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,088,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       216,408 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,111,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           340,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,236 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          340,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,950 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,197,938 円　　　　（　        19,802 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮崎４９５８（
収）
　　　　-11		 1,464  
(   1,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,435 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,459 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,456 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 宮崎６５４８（
収）
　　　　-2		 1,452  
(   1,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,482 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮崎 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,000 円  　　　　     43,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 173,126 円  　　　        4,328,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      348,000 円  　　　　     43,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,250 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         836,776 円　（　　　　　　         3,947 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,827,500 円  
（　　　　　        13,337 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,197,938 円      
②総費用 836,776 円      
③純収益　①－② 3,361,162 円      
④建物等に帰属する純収益 2,827,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 533,662 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 520,267 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,069,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮崎 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮崎市堀川町１５０番３
 3500000231891-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考