令和6年1月15日　提出 宮崎 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -11 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市希望ケ丘４丁目１７２番 ｢希望ケ丘４－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 南方 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 南方駅　西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外に位置した戸建住宅が建ち並ぶ、区画整然とした高台の大規模住宅地域で、地域要因に特段の変動は見ら れないものの、高値の取引も散見され、地価は微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市南部の高台に位置した戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、需要者の中心は自己居住を目的とした宮崎 市内の勤労者世帯で、不動産業者の参入も見られる。当該地域は市郊外の南部に位置した高台の戸建住宅が建ち並ぶ住 宅地域で、根強い高台の住宅地需要も相俟って、地価は微増傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は土地９５ ０万円程度、新築戸建住宅は２４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅用に開発された住宅地域で、地区計画により共同住宅の建築が規制されているため、収益還元法の 適用を断念した。一方、比準価格は宮崎市南部に存する住宅地域において、信頼性の認められる取引事例を採用して求 めた実証的な価格であり規範性を有する。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [ 73.9] [102.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響がみられるものの、人流の増 加に伴い客足に戻りがみられることから、市 内の経済は緩やかに回復しつつある。 地域要因に特段の変動は見られないものの、 安定した住宅地の需要が認められ、高値の取 引も見られることから、地価は概ね微増傾向 で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％