令和6年1月15日　提出 宮崎 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -10 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗   TEL.

鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市船塚３丁目３３番 ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 宮崎 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宮崎駅　北西方 2.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宮崎県総合文化公園の南側に形成された閑静な住宅地域。良好な居住環境に加え物件放出が稀な地域であること から、地価の上昇は今暫く続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部に形成された住宅地域で、特に西池小学校区内の地域と牽連性が高い。需要者は市内に居 住し、就労する個人の中でも高額所得層が中心である。条件の揃う土地については市場での流通期間が極めて短く、物 件放出も限定的な地域であるため、地価には上昇余地が残る。中心となる価格帯は、土地が２００㎡～３００㎡程度で ２，０００万円から４，０００万円前後と高額である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境等を同じくする中心部住宅地域より選択した取引事例を用いて、比準価格を導出した。各補・修正は適切になさ れ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、自己使用を前提とした戸建住宅が中心で、収益性からの地 価形成はなされていないため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,300 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [ 73.5] [100.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は若干減少、世帯数は増加傾向 にあり、年間土地取引件数は５，０００件前 後である。船塚も人口、世帯数に関し同様の 傾向がみられる。 地域的な変化はみられないが、品等の高い住 宅地域として引合いが強く、地価に上昇余地 が残る。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％